Riconosciuta la legittimità del «canone a scaletta» anche nella locazione ad uso abitativo

Lo scorso mese di dicembre i l Tribunale di Milano (sezione XIII, 12 dicembre 2022, numero 9546) riconosceva la legittimità del cosiddetto canone a scaletta, con adeguamento progressivo del canone in corso di rapporto, in una locazione ad uso abitativo. Nel caso di specie, il contratto di locazione prevedeva un canone di locazione di euro 69.000,00 all'anno per i primi due anni di locazione, aumentati ad Euro 82.000,00 all'anno dal terzo in poi.

Il contratto veniva registrato con riferimento al canone dei primi due anni e le imposte, dal terzo anno in poi, venivano pagate e calcolate sulla base degli importi dei canoni così come aumentati da contratto. La società ricorrente, che stipulava il contratto per uso abitativo del suo legale rappresentante, agiva in giudizio chiedendo all'autorità giudiziaria di dichiarare la nullità della clausola contrattuale relativa al canone di locazione, perché in contrasto con l'articolo 79 legge 392/1978 e con l'articolo 13 legge 431/1998. La ricorrente chiedeva altresì la restituzione delle somme corrisposte a causa dell'aumento del canone, in quanto non dovute.

Il Tribunale rigettava le domande, poiché, nell'ambito di una locazione abitativa con canone libero, come nel caso di specie, «avendo l'articolo 14, comma 14 della legge 431/98 abrogato le disposizioni della legge 392/78 relative alla determinazione del canone ed al suo aggiornamento (articoli da 12 a 25 e articolo 79 della legge 392/78), il legislatore ha attribuito alle parti il potere di stabilire il canone iniziale e di regolare le sue eventuali variazioni nel tempo liberamente e senza limiti normativamente imposti, tranne quello rappresentato dal fatto che ciò deve avvenire per mezzo del contratto scritto e registrato».

Pertanto, ad avviso del Tribunale, «l'articolo 13 della legge 431/1998 è stato rispettato in quanto il canone (sia pure nella diversa modulazione nell'ambito del rapporto di durata) è stato previsto nell'unico contratto scritto originario (e non in accordi successivi) che è anche stato ritualmente registrato (in data 14 settembre 2016)». La pronuncia del Tribunale di Milano apre alla possibilità di legittimare il canone cosiddetto “a scaletta” nei contratti di locazione ad uso abitativo, a condizione che ciò avvenga per mezzo e all'interno di un contratto scritto e registrato. Tale apertura sorprende, considerando che la giurisprudenza di legittimità è da tempo orientata nel senso di consentire tale modalità di pattuizione del canone soltanto con riferimento alle locazioni ad uso non abitativo, tant'è che anche le decisioni della Suprema corte richiamate dal Tribunale nella parte motivazionale della decisione sono riferite solamente a casi di locazione ad uso diverso da quello abitativo (Cassazione 5632/1997, Cassazione 6695/1987, e Cassazione 5349/2009 citate nella sentenza qui commentata e più di recente Cassazione 23986/2019).

Il Tribunale milanese si è probabilmente orientato in questo senso “innovativo” per le caratteristiche del caso specifico, per cui la conduttrice era una società (che stipulava il contratto per il suo rappresentante legale e la di lui famiglia) e nella proposta di locazione formulata unilateralmente dalla conduttrice stessa la variazione del canone era già prevista. Infatti, nel testo della pronuncia si legge: «nella fase di conclusione le parti contrattuali si sono trovate in posizione di adeguata sufficiente parità di forze (peraltro il canone “scalettato” è stato proposto proprio dalla società conduttrice con la di lei proposta di locazione del 07 luglio 2016) e deve ritenersi (nella manifesta assenza di comprovati ed oggettivi elementi probatori di segno contrario) che siano state entrambe le parti contraenti in grado di difendere adeguatamente i propri interessi scegliendo liberamente (e del tutto scientemente) se concludere ovvero non concludere il contratto».

La situazione di “parità di forze”, che ha orientato la Cassazione verso la legittimità del canone “a scaletta” nelle locazioni ad uso non abitativo, ad avviso di chi scrive non pare potersi applicare anche alla locazione ad uso abitativo, dove i diritti costituzionali da tutela sono di natura sensibilmente diversa; ciò anche nonostante la peculiarità del caso specifico. Pertanto, sarà interessante verificare se altri Tribunali di merito aderiranno a questo nuovo orientamento o se rimarrà un caso isolato.