Riforma del Catasto: una banca dati delle aree edificabili e nNuovi valori per ora non fiscali

Con la riforma fiscale emerge il progetto tecnico per la riforma del catasto. Dietro le notizie come «nessuno pagherà di più o di meno» emerge la reale volontà di procedere a una riforma significativa e a una seria attività di recupero di immobili non dichiarati in catasto. Il tutto presentato con un’indeterminatezza che lascia forse troppo spazio a chi (il Governo) formulerà i decreti legislativi attuativi.

I precedenti tentativi di riforma del catasto, di cui l’ultimo del Governo Renzi (legge delega 23/14), contenevano infatti principi rigidi, non superabili nella costruzione dei decreti legislativi a seguire.

Tra l’altro, ora non è più prevista l’invarianza di gettito, formalmente superata dal divieto di utilizzare i nuovi valori catastali ai fini fiscali, il che vorrebbe dire che per ora tutto continua come prima. Con una specie di doppio binario, quindi, dove però i nuovi valori, che dovrebbero entrare in vigore nel 2026, saranno già pronti per una modifica normativa che ne potrebbe consentire (politica permettendo) l’uso ai fini delle imposte.

La delega oggi

L’articolo 7 della bozza di legge delega per la riforma fiscale del Governo Draghi prevede:

1. il corretto classamento di immobili non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;

2. il corretto classamento di terreni edificabili accatastati come agricoli;

3. il corretto classament Per gli immobili di interesse storico o artistico, andranno attribuite specifiche riduzioni in considerazione dei pesanti oneri di manutenzione e conservaziono di immobili abusivi; per questo andranno individuati incentivi e forme di valorizzazione per le attività di accertamento svolte dai Comuni in quest’ambito;

4. a partire dal 2026, a ciascuna unità immobiliare dovranno essere attribuiti, oltre alla rendita catastale, anche un valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base ai valori di mercato, stabilendo anche un successivo meccanismo di adeguamento periodico, non sopra il valore di mercato.

Tali dati non saranno utilizzati per determinare la base imponibile dei tributi, la cui applicazione si basa sulle risultanze catastali.Per gli immobili di interesse storico o artistico, andranno attribuite specifiche riduzioni in considerazione dei pesanti oneri di manutenzione e conservazione e dei vincoli legislativi che gravano su di essi in materia di destinazione, utilizzo, circolazione giuridica e restauro.

Come si può rilevare dall’elencazione dei principi sopra ricordati per punti, il n. 1 e 3 sono già da tempo compiti istituzionali delle Entrate, normati anche con leggi speciali, per esempio l’articolo 1, commi 335 e 336 della legge 311/2004, e in collaborazione con gli enti locali, comunque ricordati nella delega.

Aree edificabili

Mentre la grande novità in assoluto (rispetto ai precedenti tentativi di riforma) sembrerebbe il punto 2, l’apertura verso la costruzione di una banca dati delle aree edificabili da cui derivare, molto probabilmente, la base imponibile per Imu e registro. È bene ricordare che la normativa catastale vigente prevede il censimento al catasto delle aree edificabili, come se fossero terreni agricoli fino al momento dell’edificazione. e quindi non si tratta di una anomalia catastale ma di una specifica volontà del legislatore del tempo.

Infine, il processo di riforma vero e proprio è contemplato al punto 4, in forma laconica e poco comprensibile. In effetti, sulla scia dei precedenti tentativi di riforma, si prevede la presenza di una rendita (utilizzabile per la tassazione dei redditi da locazione, non è precisato se rilevata dal mercato delle locazioni e se al netto e/o al lordo degli oneri di conservazione e gestione) e un valore immobiliare.

È previsto oltre alla rendita catastale base (forse quella attuale riferita al 1988-89?). una ulteriore rendita e il valore immobiliare periodicamente aggiornamenti.

I possibili criteri concreti

In ogni caso la bozza di legge delega, molto probabilmente, per come leggeremo dai decreti legislativi, porterà sostanzialmente ad un sistema come quello delineato dal tentativo di riforma Renzi con questi obiettivi:

- coinvolgimento attivo dei Comuni;

- segmentazione territoriale in microzone;

- introduzione del metro quadrato di superficie come parametro di misura della consistenza immobiliare;

- abbandono dell'attuale sistema di valutazione incentrato sulla categoria e classi;

- nuove metodologie di stima degli immobili;

- determinazione del valore e del reddito degli immobili;

- nuova qualificazione delle unità immobiliari;

- previsione di meccanismi di adeguamento periodico dei valori e delle rendite;

- prevedere, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico e artistico adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario.

Questi criteri, che molto probabilmente costituiranno poi gli assi portanti dei futuri decreti legislativi, originano dal progetto che l’agenzia del Territorio, allora guidata da Mario Picardi, aveva nel cassetto sin dal 2003 e che aveva subito il vaglio del mondo accademico e ottenuto la condivisone degli Enti Locali.