Ristrutturazione e nuova agibilità: la mancata consegna non pregiudica la vendita

La radicale ristrutturazione di un immobile rende obbligatoria una nuova valutazione della sua agibilità. Ma la richiesta di risarcimento danni per presunta mancata consegna dei documenti, riguardanti l'agibilità antecedente la ristrutturazione, non può essere accolta.

È quanto concluso dalla Cassazione con l'ordinanza 32233 del 2019 .

Il caso
La vicenda trae origine dall'acquisto di un immobile privo della documentazione relativa alla sua agibilità e conformità degli impianti.

Il venditore, per questo motivo, veniva citato in giudizio dal compratore per inadempienza, avendo ricevuto il solo certificato idrico-termosanitario, ottenuto e rilasciato dopo la vendita, chiedendone la condanna alla consegna della documentazione e al risarcimento del danno, quantificato in euro 230.000,00.

Il convenuto eccepiva che la documentazione era stata consegnata al tecnico di fiducia del compratore e che il certificato di agibilità non era necessario, in considerazione dei consistenti lavori di ristrutturazione che l'acquirente avrebbe dovuto eseguire successivamente all'acquisto.

Il Tribunale dà ragione al venditore
Motivazioni ritenute fondate dal Tribunale di Primo Grado che rigettava la domanda, disponendo la compensazione integrale delle spese di lite. Compensazione che, in secondo grado, veniva censurata dal venditore, ricevendo l'accoglimento dell'appello da parte della Corte che, condividendo la valutazione del tribunale in ordine alla consegna, già nel 2009, del certificato di conformità dell'impianto elettrico e successivamente di quello relativo all'impianto idrico-sanitario, condannava il compratore al pagamento delle spese del primo grado e del giudizio d'appello.

In Cassazione
Quest'ultimo proponeva ricorso per Cassazione sulla base di quattro motivi, nel primo dei quali censurava la sentenza di secondo grado nella parte in cui la corte di merito aveva ritenuto inammissibile l'appello, sostenendo che l'impugnazione aveva i requisiti di specificità previsti dalla norma.

Nel secondo motivo, per il ricorrente, la Corte di merito aveva riconosciuto che la deduzione circa la vendita fosse una deduzione nuova, mentre essa era stata già introdotta già con l'iniziale citazione.

Due motivi che gli ermellini, esaminandoli congiuntamente, hanno ritenuto inammissibili, essendo dirette contro argomenti privi di incidenza sulla decisione.

Infondato il terzo motivo, nel quale il ricorrente lamentava il fatto che la Corte avesse negato l'inadempimento del venditore, che in esito a ciò, aveva beneficiato della condanna alle spese del giudizio di primo grado, correttamente compensate, invece, dal primo giudice.

La nozione di soccombenza reciproca, che consente la compensazione parziale o totale tra le parti delle spese processuali (art. 92, secondo comma, c.p.c.), sottende una pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate e che si siano trovate in cumulo nel medesimo processo fra le stesse parti ovvero anche l'accoglimento parziale dell'unica domanda proposta, allorché essa sia stata articolata in più capi e ne siano stati accolti uno o alcuni e rigettati gli altri ovvero quando la parzialità dell'accoglimento sia meramente quantitativa e riguardi una domanda articolata in un unico capo (Cass. n. 22381/2009; n. 21684/2013; n. 10113/2018).

Nel quarto ed ultimo motivo, anch'esso ritenuto infondato, per il ricorrente la mancata consegna del certificato di agibilità, pregiudicava la commerciabilità dell'immobile.

Ai fini della liquidazione, la Corte avrebbe potuto utilizzare, quale parametro, il valore locativo dell'immobile, liquidando i costi occorrenti per il rilascio del certificato di abitabilità.

Un aspetto che non trova alcun supporto nell'ordinamento giudiziario nel quale si chiarisce che il compratore, in caso di mancata consegna di un certificato, non può chiedere il risarcimento del danno commisurato all'importo dei canoni di locazione perduti (Cass. n. 12226/2018).

Correttamente, la Corte aveva posto l'accento sulla radicale ristrutturazione dell'immobile operata dal compratore che rendeva obbligatoria una nuova valutazione dell'agibilità e conseguente presentazione di nuovo titolo abilitativo.

La Cassazione, rigettando il ricorso, ha condannato il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio, liquidate in euro 3.000,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese forfetarie nella misura del 15%, ed agli esborsi liquidati in euro 200,00.