Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio
Diritto al risarcimento anche in caso di alluvione: il danno prodotto dalle cose comuni è risarcito dal condominio a prescindere dalla colpa. La responsabilità oggettiva del custode, prevista dall’articolo 2051 del Codice civile, impone l’obbligo di risarcimento e la prova del caso fortuito per eventi atmosferici, data la loro crescente frequenza, è sempre più difficile da fornire.
Di altrettanto forte impatto sull’uso dei tetti estivi la decisione della Cassazione (ordinanza 17279/2025) che ha imposto la demolizione di una veranda realizzata sull’ultimo piano di un edificio in zona sismica - e gran parte d’Italia è in zona sismica - qualificandola come sopraelevazione e applicando la presunzione di pericolosità, anche in presenza di sanatoria edilizia.
Nella vita in condominio, niente chat condominiali: l’uso di WhatsApp per le comunicazioni è sconsigliato dalle linee guida 2025 del Garante per la protezione dei dati personali, che evidenziano i rischi legati alla creazione di gruppi per la comunicazione generalizzata e non necessaria di dati personali.
Per i risparmi, non spetta alcun compenso straordinario all’amministratore per l’attività legata al superbonus se i lavori, seppur deliberati, vengono poi sospesi o abbandonati. La delibera che approva tale compenso, infatti, non costituisce un riconoscimento di debito, come chiarito dal Tribunale di Modena con la sentenza 643/2025.
Fisco pratico: l’agenzia delle Entrate ha posto subito rimedio all’ errore bloccante per chi intende avvalersi dello spalma-crediti in dieci anni per le spese 2023: il software di controllo delle Entrate impediva l’invio delle dichiarazioni integrative.
Per le spese di manutenzione, la sostituzione di un vecchio citofono con un moderno videocitofono è qualificata come manutenzione straordinaria e non come innovazione, secondo il Tribunale di Torino (sentenza 3247/2024), rendendo sufficiente per l’approvazione la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile. Senza fine la questione della ripartizione dei costi per i balconi aggettanti: al singolo proprietario competano le spese per soletta, pavimentazione e impermeabilizzazione, mentre sono a carico di tutti i condòmini i costi per gli elementi decorativi come frontalini e sottobalconi che contribuiscono all’estetica della facciata (Cassazione 6624/2012) ma è proprio su questo aspetto applicato ai casi concreti che più si discute.
La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria, ha precisato la Cassazione (sentenza 15346/2024), si basa sul criterio della “normalità” dell’atto di gestione: interventi che comportano un onere economico rilevante, anche se migliorativi, necessitano di una delibera assembleare.
Il contratto collettivo nazionale dei portieri include il ritiro della posta ordinaria e dei pacchi, ma per la corrispondenza che richiede una firma è indispensabile una delega scritta del singolo condòmino.
In assenza del certificato di prevenzione incendi per i box auto, la Cassazione penale (29744/2024) ha confermato che l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per la regolarizzazione e di inibire l’uso dei locali, con responsabilità civile e penale per chi ignora il divieto.
Per le piscine a uso collettivo, come quelle condominiali, la Cassazione (ordinanza 28538/2023) ha chiarito che non è obbligatoria la presenza di un assistente bagnanti.
Nessuna norma obbliga a installare una valvola di chiusura dell’acqua nel singolo appartamento, ma in caso di allagamenti il proprietario risponde dei danni per responsabilità da cose in custodia.
La Cassazione (sentenza 17980/2025) ha confermato la natura oggettiva della responsabilità anche in caso di incendio, stabilendo che è sufficiente che la cosa in custodia abbia contribuito alla propagazione delle fiamme.
Sulla proprietà delle parti comuni, con l’ordinanza 26077/2025 la Cassazione ha affermato che il vano destinato all’ascensore in un edificio in costruzione è di proprietà condominiale, anche se l’impianto non viene poi realizzato, salvo che il titolo disponga diversamente. La natura del vespaio è al centro di un dibattito giurisprudenziale: l’orientamento più recente (Cassazione 24797/2018 e 22720/2018) lo considera un bene comune per la sua funzione strutturale e protettiva.
Quando il condominio va in tribunale: il Tribunale di Avellino (sentenza 530/2025) ha stabilito che la domanda di mediazione deve indicare specificamente i motivi di contestazione, pena l’improcedibilità dell’azione giudiziaria. La Corte d’appello di Palermo (sentenza 766/2025) ha ribadito che il diritto di accesso ai documenti si esercita con la presa visione presso l’ufficio dell’amministratore, senza obbligo di consegna. Il Tribunale di Salerno (sentenza 2959/2025) ha confermato la validità degli atti compiuti dall’amministratore revocato giudizialmente, che opera in regime di proroga fino alla sua sostituzione. La Cassazione penale (20386/2025) ha puntualizzato che il reato di stalking non può essere contestato nei confronti del condominio come entità, ma solo verso le singole persone fisiche. C’é il diritto di un condòmino di installare un’antenna sul lastrico solare in uso esclusivo a un altro, qualora non abbia alternative (Cassazione 16865/2017). Il Tribunale di Milano (ordinanza 16686/2025) ha tutelato il possesso di un sottotetto anche in assenza di intestazione catastale.
Fisco sulle compravendite: l’agenzia delle Entrate (risposta 137/2025) ha chiarito che non genera plusvalenza tassabile la rivendita di un immobile i cui interventi con superbonus siano stati eseguiti dall’impresa costruttrice. La risposta 133/2025 ha invece evidenziato la diversa tassazione tra la cessione della piena proprietà e la costituzione di diritti reali come l’usufrutto: in quest’ultimo caso il corrispettivo è tassato per intero come reddito diverso, con un notevole aggravio fiscale. Il bonus verde non è stato prorogato per il 2025, ma poteva essere richiesto più volte sullo stesso immobile per interventi diversi effettuati in anni precedenti. In ambito di tributi locali, la Cgt di Napoli (ordinanza 4108/2025) ha nuovamente sollevato questione di legittimità costituzionale sulla norma che consente la riscossione a società di progetto non iscritte all’albo. In materia di contratti, la Cassazione (8905/2025) ha parametrato il danno da lucro cessante per inadempimento del preliminare al deprezzamento del bene, mentre sulla mancanza del certificato di agibilità (Cassazione 9507/2025) ha confermato le diverse tutele a seconda della gravità dei vizi. Per gli affitti, interessi e adeguamento Istat sono dovuti solo se espressamente richiesti dal locatore (Cassazione 8301/2025).
Il mercato immobiliare, secondo il 38° Rapporto Cresme, si prepara a una frenata nel 2025 con un calo degli investimenti del 6,1%, trainato dal crollo delle riqualificazioni residenziali (-20,8%). Emerge inoltre una crisi abitativa con un fabbisogno di oltre 247 mila case non soddisfatto. Un sondaggio di Immobiliare.it indica che chi cerca casa desidera un trilocale ristrutturato in una zona tranquilla ma ben servita.
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