Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio

Caro casa per i costi crescenti di mantenimento – che a Milano possono superare i 24.000 euro annui – e dalla persistente complessità della disciplina Imu, specialmente per i fabbricati merce, per i quali la Cassazione (ordinanza 33775/2024) ribadisce la necessità della dichiarazione per l’esenzione, escludendo peraltro gli immobili acquistati e ristrutturati (ordinanza 10392/2025) e quelli locati anche solo parzialmente (ordinanza 10394/2025). Resta alta la litigiosità fiscale su Imu e Tari, con quest’ultima che risulta più onerosa al sud e vede Genova al vertice per i costi.

Le nuove accise sul gas saranno in vigore dal 2026 (Dlgs 43/2025), la possibilità di detrazione al 50% e Iva al 10% per manutenzione straordinaria su unifamiliari (articolo 16-bis Dpr 917/1986). C’è poi la precisazione che i risarcimenti assicurativi per calamità non riducono le spese detraibili (circolare 17/E/2023). Di rilievo anche le decisioni sul compenso dell’amministratore, che può essere forfettario (Cassazione 14428/2025) ma si perde in prorogatio oltre il secondo anno (Tribunale di Napoli 5036/2025), e la gestione delle spese straordinarie, da imputare nell’anno di esercizio della delibera adottata (Cassazione 25839/2019).

Per i fabbricati merce, oltre alle citate pronunce della Cassazione sull’obbligo dichiarativo e sulle esclusioni, la Corte costituzionale (sentenza 49/2025) ha ritenuto legittima la mancata esenzione Imu per il biennio 2012-2013. La Cgt Avellino (1537/2024) ha dichiarato inammissibile il ricorso contro lo scarto della cessione crediti edilizi (articolo 121 Dl 34/2020). I proventi da cessione di energia fotovoltaica eccedente l’autoconsumo sono considerati “redditi diversi” (articolo 67 Tuir).

Nuove regole tecniche sulla gestione condominiale. Oltre alla già citata Cassazione (sentenza 14428/2025) che ha stabilito che l’obbligo di specificazione analitica del compenso dell’amministratore (articolo 1129, comma 14, Codice Civile) non preclude la pattuizione di una remunerazione forfettaria globale per le attività ordinarie (articolo 1130 Codice Civile), sempre in tema, la Cassazione (sentenza 14424/2025) ha ribadito che l’approvazione del rendiconto non sana la nullità della nomina se il compenso non era stato specificato. L’omesso invio del verbale assembleare impedisce il decorso dei termini di impugnazione (articolo 1137 Codice Civile; articolo 66 disposizioni attuative Codice civile) e può motivare la revoca. La targa dell’amministratore (articolo 1129, commi 5 e 6, Codice civile) deve rispettare il principio di minimizzazione del Gdpr. L’amministratore è datore di lavoro in presenza di portiere (Dlgs 81/2008; circolare ministero Lavoro 28/1997).

Nel mercato delle compravendite sono molti gli anziani che vendono la nuda proprietà per liquidità e giovani tra 35-44 anni acquistano, preferendo trilocali (Tecnocasa). Napoli è la più cara per l’acquisto di box auto (2.530 €/mq), Firenze per l’affitto (12 €/mq) (Immobiliare.it Insights). La mancata consegna del certificato di agibilità (obbligo ex articolo 1477, comma 3, Codice civile) non incide sulla commerciabilità se il difetto è solo formale (Cassazione, ordinanza 10449/2025).

Nelle locazioni, il Tar Lazio (sentenza 10210/2025) ha annullato la circolare del ministero dell’Interno sull’obbligo di identificazione de visu degli ospiti per affitti brevi, legittimando il check-in da remoto (modifica articolo 109 Tulps da Dl 201/2011). Il Tribunale di Firenze (sentenza 87/2025) ha confermato la legittimità della decurtazione della Tari non pagata dal conduttore dal deposito cauzionale (articolo 11, legge 392/1978).

Per le questioni condominiali tecniche: in caso di infiltrazioni da lastrico solare, se comune, la responsabilità è del condominio (articolo 1117 Codice Civile) e le spese per millesimi (articolo 1123 Codice Civile); se ad uso esclusivo, 1/3 al proprietario e 2/3 ai condòmini coperti (articolo 1126 Codice Civile). La planimetria antincendio deve includere abusi, previa informativa sulla necessità di regolarizzazione (Dpr 380/2001). Le spese straordinarie si imputano nell’esercizio della delibera (Cassazione 25839/2019 e 8255/2025), anche per l’applicazione della solidarietà prevista dall’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile. Il cambio d’uso di pertinenze non implica di per sé modifica delle tabelle millesimali (Cassazione 19797/2016). In opposizione a decreto ingiuntivo per oneri, il giudice può sindacare la nullità della delibera (Cassazione 9035/2025, in linea con Sezioni unite 9839/2021).

Infine, l’Appc ha sollevato proposte sulle criticità sull’abitare e l’accesso alla casa. Il Tar Lazio (sentenze numeri 9155, 9164, 9168/2025) ha annullato il decreto aree idonee per impianti Fer. Confedilizia plaude alla procedura accelerata di sgombero degli immobili occupati prevista dal Decreto sicurezza, approvato in via definitiva.

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