Solo la trascrizione della vendita dell’immobile libera dal pagamento delle spese condominiali

Un ente proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio poiché, a suo dire, le spese condominiali si riferivano ad immobili trasferiti ad altro soggetto. Il Tribunale di Milano, con sentenza 2812/2023, ha respinto la domanda, confermando il decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio.

Le obbligazioni di pagamento delle spese condominiali hanno soggetti mediatamente determinati, nelle quali la persona del debitore può mutare (ambulatorietà passiva), in dipendenza del rapporto di proprietà o possesso che viene ad esistere tra il soggetto ed una determinata cosa. L’appartenenza del bene vale per individuare il soggetto che resta personalmente obbligato. Nella circolazione dei beni va, quindi, tutelata la buona fede, l’affidamento dei soggetti, i quali hanno bisogno di alcuni criteri precisi. Del resto, alla circolazione dei diritti reali (di proprietà o di godimento) sui beni immobili si applica il regime della trascrizione, che ha come fulcro una presunzione legale di conoscenza e come effetto l’inopponibilità ai terzi dell’atto non trascritto.

L’articolo 2643 Codice civile, infatti, stabilisce l’obbligo della trascrizione per una serie di atti che si riferiscono alla proprietà immobiliare ed il successivo articolo 2645 precisa che vanno trascritti anche altri atti o provvedimenti che producono almeno alcune delle stesse conseguenze giuridiche (cosiddetta uniformità e tassatività degli effetti). L’articolo 2645 ter, infine, disciplina la trascrizione degli atti di destinazione relativi a beni immobili (e mobili registrati). La novità di tale articolo, entrato in vigore nel 2006, risiede non solo nel vincolo di destinazione opponibile ai terzi, ma anche nell’effetto cosiddetto segregativo: si ammette, un ampliamento delle ipotesi di limitazione della responsabilità patrimoniale di cui all’articolo 2740 Codice civile.

Nel caso di specie, l’ente, nel rispetto del principio dell’affidamento del condominio, avrebbe dovuto trascrivere il provvedimento di trasferimento degli immobili cui erano riferite le spese condominiali oggetto dell’ingiunzione. Poiché detto onere di trascrizione non è stato soddisfatto, non è stato possibile opporre al condominio il trasferimento delle unità immobiliari al terzo, per sottrarsi al pagamento delle spese condominiali. Di conseguenza il decreto ingiuntivo è stato confermato.