Spese urgenti sostenute da un condomino, l’indifferibilità va dimostrata
Spetta al singolo condòmino che agisca per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili e dovessero essere eseguite senza ritardo
Anche in un condominio minimo, ovvero composto da due soli condòmini, si possono creare tensioni e dissapori che sfociano in procedimenti giudiziari. Nel caso esaminato dalla Cassazione nell'ordinanza n.16341 del 2020 , la diatriba ha visto protagonisti i comproprietari di un immobile in lite per lavori di manutenzione, effettuati esclusivamente da uno dei due attori, senza il consenso unanime dell'assemblea condominiale.
Rimborso accolto dai giudici di merito
Per ottenere il rimborso delle spese anticipate, il comproprietario conveniva dinanzi al Giudice di Pace di Velletri, il secondo attore, domandando il pagamento di euro 2.676,75 pari alla metà di quanto corrisposto dall'anno 2009 all'anno 2013, per la manutenzione ed i costi delle parti comuni relative al fabbricato.
Accolta la domanda dal Giudice di pace, nella misura, tuttavia, di euro 2.566, 40, oltre interessi legali, il convenuto si appellava al Tribunale, il quale, confermando la precedente sentenza, affermava che le spese anticipate, pur avendo natura “ordinaria”, in quanto da sostenersi periodicamente, rivelavano carattere urgente, agli effetti dell'art. 1134 c.c., in quanto essenziali a preservare la sicurezza dell'immobile in comunione ed a prevenire rischi per i proprietari e per i terzi che transitassero al suo interno.
Il Tribunale giustificava l'importo preteso richiamando la ricostruzione compiuta dall'attore ed alla documentazione contabile prodotta, confermando anche il compenso di euro 450,00 erogato all'amministratore esterno in quanto congruo. Ricorrendo in Cassazione, sulla base di due motivi, l'attore lamentava, nel primo, la decisione del Tribunale di definire urgenti i lavori effettuati, dovendosi considerare con questo termine esclusivamente quelli effettuati nell'impossibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini, senza poter far ricorso all'assemblea o all'autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1137 e 1105 c.c.
Inoltre, nel secondo, in mancanza di una indicazione specifica sulla retribuzione pattuita, il Tribunale non aveva elementi tali da poter definire congruo il compenso all'amministratore esterno. Gli ermellini hanno evidenziato inesattezze argomentative nella decisione del Tribunale, in ordine all'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c., dei lavori svolti e sull'indifferibilità delle spese inerenti alla corrente elettrica del fabbricato, alla pulizia o alla sostituzione dei vetri rotti, ritenendo incomprensibile l'idea di agire in volontaria amministrazione per la nomina di un amministratore. In un condominio minimo, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto quando questa abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c.
Spesa giustificata, erogazione immediata
Tuttavia, ai fini dell'operatività del suddetto articolo, la spesa deve essere giustificata dall'esigenza di manutenzione, e la sua erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condòmini possano provvedere al riguardo.
Spetta, perciò, al singolo condòmino che agisca per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini. Se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria.
Il Tribunale di Velletri ha perciò erroneamente ritenuto urgenti le spese anticipate soltanto perché giustificate dall'esigenza di manutenzione dell'immobile comune, senza verificare che fosse stata offerta dall'attore prova che l'erogazione di tali spese risultasse non differibile fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini potessero utilmente provvedere al riguardo. La Suprema Corte ha, perciò, accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbito il secondo motivo, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa, anche per le spese del giudizio, al Tribunale di Velletri, in diversa composizione.
