Tabelle millesimali, come funzionano rettifica e modifica

Secondo l’incipit del nuovo articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, rettifica o modifica delle tabelle millesimali possano farsi soltanto all’unanimità. Tuttavia, a questa regola generale fanno deroga due casi specifici:

1) quando risulta che i valori millesimali siano conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale di almeno un’unità immobiliare.

Sul piano squisitamente tecnico-peritale, questo significa che occorre l’unanimità dei consensi per approvare quelle tabelle che risultano figlie di una redazione ex novo o di una rettifica o revisione senza che ricorrano i presupposti di legge per l’approvazione a maggioranza. I distinguo essenziali per comprendere queste differenze sul piano tecnico sono i seguenti:

a) per rettifica di un errore deve intendersi la mera correzione di un errore quantitativo o qualitativo occorso nella redazione delle tabelle. Costituisce, ad esempio, un errore qualitativo, aver assegnato a un appartamento del quarto piano il coefficiente di altezza del secondo piano. Rappresenta, invece, un errore quantitativo, ad esempio, aver omesso di considerare la cantina del signor Rossi all’interno della tabella derivata di proprietà separata del piano cantinato o dalla tabella delle scale;

b) per revisione a seguito di modificazione, invece, deve intendersi l’integrazione delle precedenti tabelle con i fattori di novità dovuti, ad esempio, alla sopraelevazione o all’incremento di superfici. Il processo di revisione delle tabelle per modificazione non implica, dunque, la rivisitazione integrale del percorso metodologico estimativo già applicato dal precedente perito ma una mera integrazione delle novità che hanno dato luogo alla modificazione stessa. Nel caso di sopraelevazione, quindi, il tecnico incaricato procederà con la stima e la valorizzazione di quel nuovo piano seguendo lo stesso percorso metodologico del collega che lo ha preceduto e senza ripetere la stima delle altre unità immobiliari ma limitandosi a rideterminare i nuovi rapporti di forza tra le unità.

Nel caso della revisione per modificazione, inoltre, è necessario verificare preliminarmente che la sopraelevazione o l’ampliamento delle superfici sia tale da determinare l’alterazione per più di un quinto il valore proporzionale di almeno un’unità immobiliare, pena l’impossibilità dell’approvazione a maggioranza. Pertanto, la chiusura di un balcone a veranda, ad esempio, non sarà necessariamente in grado di alterare i valori millesimali per più di 1/5 e, per questo, non darà giustificazione e luogo a una delibera di revisione delle tabelle a maggioranza. Questo vero e proprio presupposto soggettivo voluto dal legislatore è preliminarmente verificabile attraverso una consulenza tecnica esplorativa da parte di un professionista specializzato, allo scopo di evitare di cimentarsi da subito in un’attività di revisione delle tabelle per poi scoprire, solo a posteriori, il mancato presupposto dell’alterazione per più del quinto. E rischiare, in questo modo, di vanificare tutto il lavoro fatto perché in assemblea non si avranno mai i mille millesimi di consenso.

Il comma di chiusura della novella prevede come le regole di rettifica e modificazione a maggioranza siano applicabili anche per la revisione delle tabelle redatte in via contrattuale. Questo rafforza ancora di più la necessità di limitare l’attività peritale alla mera correzione senza che si entri nel merito dei criteri di stima adottati dal tecnico né dei criteri stessi di ripartizione, scelti anche in via convenzionale. Ed è proprio il criterio convenzionale che, richiedendo una nuova unanimità negoziale per la sua modificazione, suggerisce le considerazioni fin qui esposte. Nel caso di tabelle contrattuali che stabiliscono, ad esempio, la ripartizione delle spese di manutenzione delle scale esclusivamente in base alla sola altezza dei piani, si procederà a rettifica della tabella perché, ad esempio, per errore non è stata compresa l’unità dell’ultimo piano o alla modificazione per sopraggiunta sopraelevazione, senza, però, che si metta mano al criterio stesso di ripartizione che resterà sempre proporzionale all’altezza dei piani, continuando così a derogare al principio fissato dall’articolo 1124 del Codice civile, atteso che per quest’ultima modificazione si renderebbe necessaria la sottoscrizione di una nuova convenzione.

Tuttavia, occorre rilevare una circostanza sfuggita al legislatore: il tecnico, incaricato a maggioranza di rettificare le tabelle a causa di un errore o di modificarle per alterazione delle condizioni oggettive, ha l’imprescindibile necessità di acquisire agli atti del suo lavoro la relazione tecnica accompagnatoria delle tabelle originali redatta dal collega del tempo. Purtroppo, questa relazione è spesso assente dal fascicolo condominiale e questo determina l’impossibilità tecnica a procedere con la perizia. In questi casi, sfortunatamente molto frequenti, spetterà all’assemblea decidere di assumersi il rischio di deliberare la redazione ex novo delle tabelle anche senza unanimità, contemplando il rischio che un giudice annulli la deliberazione.