Teleassembea e voto per corrispondenza: una proposta salva rendiconti

Per risolvere i problemi delle tele assemblee in condominio occorre comprenderne l'origine e le modalità di svolgimento, senza preclusioni di sorta. Intanto, cominciamo col dire che la decretazione d'urgenza in tema di Covid-19, a tutt'oggi, non ha riservato spazio al condominio, pur prestando attenzione alle esigenze delle associazioni private non riconosciute.

Le previsioni normative di emergenza
A questo riguardo, il Dl 18 / 2020 (entrato in vigore il 17 marzo 2020) all'articolo 73, comma 4, ha previsto che, fino alla cessazione dello stato di emergenza «le associazioni private anche non riconosciute e le fondazioni che non abbiano regolamentato modalità di svolgimento delle sedute in videoconferenza, possono riunirsi secondo queste modalità, nel rispetto di criteri di trasparenza e tracciabilità previamente fissati, purché siano individuati sistemi che consentano di identificare con certezza i partecipanti nonché adeguata pubblicità delle sedute, se previsto, secondo le modalità individuate da ciascun ente».

Le norme in vigore
Ritornando al momento condominiale, occorre allora confrontarci con il testo normativo preesistente. Il riferimento va fatto alle due norme che disciplinano l'assemblea dei condòmini convenute negli articoli 66 e 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile. Si tratta di norme imperative, in forza del richiamo che di esse ne fa l'articolo 72 delle citate disposizioni di attuazione al Codice civile. Il che, tuttavia, non vuol dire che non si possa superarle, specie se l'ipotesi disciplinata nel regolamento condominiale abbia contenuto maggiormente garantista.

L’assemblea può decidere di riunirsi in via telematica
Considerato questo, la migliore dottrina (Scarpa-Chiesi) ritiene che la previsione di dar luogo alla assemblea telematica, siccome diversa rispetto a quella prevista dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, possa essere disposta già in sede assembleare, con il ricorso ad una maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 3, Codice civile ( 136 (in Condominio e Covid-19, Guida alla gestione condominiale nello stato di emergenza”, Ilsole24ore, aprile 2020, pag. 15 e ss).

In effetti, seconda la dottrina, con la tele assemblea non vengono meno i diritti dei condòmini, semmai si accrescono le forme attraverso cui esse possono estrinsecarsi.
Il merito della clausola regolamentare dovrà essere, inoltre, quello di prevendere le stesse modalità di convocazione, attraverso il ricorso a link telematici di rimando alla piattaforma prescelta dall'amministratore.

Per i condòmini più avvezzi alla tecnologia – vale a dire quelli che hanno sfruttato la previsione dell'articolo 71 ter delle disposizioni di attuazione al Codice civile - si potrebbe richiamare la stessa piattaforma informatica all'interno della quale è contenuto il sito internet.

Le votazioni
Quanto, invece, ai limiti più prossimi della tele assemblea il principale è quello che comporta il sacrificio della collegialità, cioè del momento del confronto tra i partecipanti prima di decidere unitamente.

La delibera, in effetti, non è la somma delle singole posizioni ma la rispettiva fusione. In altri termini, le decisioni che matureranno in sede telematica penalizzeranno, di gran lunga, le discussioni, almeno per come l'esperienza professionale ce le ha fatte conoscere.

La proposta: voto per corrispondenza
Di fatto, una delle soluzioni che si prestano al caso, per rendere funzionale ed efficace lo svolgimento dei lavori in tele assemblea, potrebbe essere quella di prevedere il “voto per corrispondenza”, come previsto già per il diritto societario.

Si tratta del caso in cui nell'avviso di convocazione l'amministratore, oltre ad indicare il singolo punto posto all'ordine del giorno, esprima appena sotto l'ipotesi della delibera da adottare (che potrebbe essere ad esempio; “vuoi approvare il rendiconto anno 2019, ALLEGATO?”).

L'espressione del voto, in sede telematica, consentirebbe di raccogliere il consenso o meno dei partecipanti al progetto di delibera. In questo modo, l'amministratore ( o meglio il presidente e il segretario) s arebbero in grado di svolgere una pure funzione di redazione testi, riportando gli esiti del voto per ciascuno degli aventi diritto, così da concludere a verbale verso l'approvazione o meno della delibera.

Una simile soluzione, in fin dei conti, consentirebbe all'amministratore di rispettare il termine dei 180 giorni dalla data della chiusura dell'esercizio finanziario, ammesso che esso decorra dal 31 dicembre dello scorso anno.