Voto determinante in conflitto d’interessi, la delibera è annullabile

È annullabile la delibera assembleare approvata con il voto determinante del condomino che abbia un interesse in conflitto con quello del condominio e sia suscettibile di procurare danni. Lo afferma l'interessante sentenza del Tribunale di Terni pubblicata l'8 luglio 2021.

Il caso
Quattro condòmini impugnavano una delibera assembleare dinnanzi al tribunale ternano. Domandavano la declaratoria di invalidità in quanto il deliberato riguardava l'approvazione di un preventivo per la ristrutturazione dell'edificio con contestuale accettazione della proposta di una condomina di sobbarcarsi i costi integrali del ripristino e modifiche delle facciate esterne e dei tre ingressi.

Deducevano che l'approvazione della delibera si era perfezionata con il voto determinante di una condomina in evidente conflitto di interessi con l'ente condominiale, pertanto in violazione dell'articolo 2373, comma 1, Codice civile (disposto applicabile analogicamente alle decisioni condominiali). Ciò in quanto i lavori erano tesi ad agevolare il transito degli avventori dal centro commerciale (situato nel condominio) all'antistante nuovo centro commerciale (gestito dalla stessa condomina). Il tutto, con grave nocumento per il condominio e i condòmini per la conseguente costituzione di servitù di passaggio su area comune in favore della condomina e per il danno arrecato a causa del maggior transito di clientela tramite il nuovo ingresso (da cui, inoltre, sarebbe derivato un considerevole inquinamento acustico, ambientale e luminoso).

La prova
Il condominio contrastava la domanda rilevando l'assenza di prova del paventato conflitto di interessi determinato dalla condomina. Osservava, poi, che l'ipotizzata conflittualità non consentiva l'invalidazione della delibera perché oltre ad apparire insussistente la dannosità non era nemmeno stata accertata. Concludeva per il rigetto delle avverse pretese.

La motivazione
Il Tribunale di Terni accoglie l'istanza del gruppo impugnante e annulla la delibera in quanto approvata con il voto determinante di una condomina in palese conflitto di interessi. Richiama l'articolo 2373, comma 1, Codice civile (dettato in tema di società, ma applicabile al condominio) il quale sancisce che la delibera è annullabile quando risulti dimostrata la divergenza fra l'interesse istituzionale del condominio e le ragioni personali di un condomino che abbia incisivamente contribuito, con il proprio voto, a formare la maggioranza assembleare.

Consolida, poi, la linea motivazionale richiamando la giurisprudenza afferente (fra le più recenti, Cassazione n. 25680/2020 , n. 8774/2020 ) secondo cui le maggioranze necessarie in àmbito condominiale sono previste dalla normativa in rapporto a tutti i condòmini e al valore dell'edificio ai fini delle maggioranze costitutive e deliberative, compresi quelli in potenziale conflitto di interesse con il condominio i quali possono astenersi dall'esercitare il diritto di voto. Il vizio della delibera scaturisce dal duplice accertamento del voto favorevole determinante espresso dal condomino (avente interesse in conflitto con il condominio) e degli effetti dannosi, anche se solamente virtuali, prodotti dal deliberato e volti a perseguire finalità estranee alla sfera condominiale.In definitiva, il decidente accerta che Il voto favorevole della condomina è stato determinante per approvare l'opposta delibera.

È perciò evidente la sussistenza dell'interesse personale a voler realizzare le modifiche sulle facciate e i tre ingressi. Del resto, ciò è comprovato dalla offerta della condomina (di accollarsi i costi ristrutturativi) condizionata all'ottenimento dell'autorizzazione assembleare a poter eseguire le richiamate opere modificative Altrettanto comprovata è la lesione del confliggente interesse istituzionale del condominio perché la modifica deliberata determinerebbe l'accrescimento del transito sull'area condominiale con le deleterie conseguenze derivanti dall'inquinamento acustico ed ambientale.

Anche il condomino in conflitto può votareIl conflitto di interessi viene ad esistere quando un condomino ha un interesse proprio in conflitto, concreto o virtuale, con quello del condominio. Devono coesistere i due interessi contrapposti. Il voto del condomino, reso con il fine di avvantaggiarsi, deve essere in contrasto con l'interesse condominiale. La Cassazione ( n. 1853/2018 ) evidenzia l'inesistenza di disposizioni disciplinanti il conflitto di interessi in àmbito condominiale per cui i condòmini in potenziale conflitto di interessi con il condominio possono (e non devono) astenersi dal votare. La delibera si considererà invalida soltanto qualora dal conflitto emerga la lesione di un interesse condominiale. Nel caso in cui dalla votazione non derivi alcun danno al condominio, il condomino in conflitto potrà sempre esercitare il diritto di voto.

Nessun divieto vige per i condòmini in potenziale conflitto di interessi di intervenire alle assemblee manifestando il proprio voto. Le delibere espresse anche con il voto di condòmini in conflitto sono viziate e devono essere dichiarate invalide soltanto nel caso in cui comportino un danno, anche solo potenziale, per il condominio. Sebbene non obbligato, il condomino in conflitto di interessi può astenersi dall'esercizio del diritto di voto. Non sarà possibile escludere i suoi millesimi dalle maggioranze costitutive e deliberative.

Qualora, nonostante il conflitto di interessi, il condomino esprima il voto, la delibera assembleare non sarà necessariamente invalida, nel senso che non scatta alcun automatismo. Potrà essere annullata solo in presenza delle seguenti condizioni: a) il voto del condomino in conflitto è stato determinante per costituire la maggioranza necessaria per approvare la delibera; b) il condomino ha un concreto interesse personale, c) il condominio ha sùbito un effettivo danno.Onere probatorio e prova di resistenzaChi impugna una deliberazione in conflitto d’interesse ha l'onere di dimostrare che è stata adottata con il voto determinante del condomino in conflitto. Inoltre, dovrà provare che il conflitto lede l'interesse condominiale. Se la delibera è stata presa anche con il voto del condomino in conflitto di interessi non comporta automaticamente che la delibera medesima sia annullabile. Tant'è che l'articolo 2373, comma 1, Codice civile precisa che l'assenso espresso debba essere «determinante». In tal caso andrà eseguito il seguente conteggio: a) si detrae dalla maggioranza raggiunta la testa e i millesimi generali attribuiti al condomino in conflitto; b) dopodiché si accerta se residua un quorum sufficiente per deliberare; c) se, nonostante la sottrazione, residua una maggioranza legalmente utile, la delibera non sarà viziata.

Il voto del condomino in conflitto non sarà stato determinante, ma irrilevante.In proposito, la Corte di Appello di Firenze (2 ottobre 2018, n. 2245) ha eloquentemente chiarito che «in sede di calcolo della prova cosiddetta di resistenza devono essere sottratti dal quorum costitutivo e deliberativo i millesimi riferiti al solo soggetto che versi in conflitto di interessi, ma non anche i millesimi riferiti ai soggetti rappresentati». Quindi, se il condomino in conflitto di interessi interviene per delega di alcuni condòmini, i relativi millesimi non andranno scorporati dal totale; andranno sottratti solo quelli del condomino che versi in conflitto.

I filoni interpretativi
Un solco interpretativo ritiene che il condomino in conflitto di interessi è obbligato ad astenersi dall'esprimere il voto. Quindi, la sua caratura millesimale deve essere scorporata, perciò detratta, dal totale dei millesimi presenti e votanti.

Una seconda interpretazione sostiene che la delibera è affetta da vizio di annullabilità nel solo caso in cui, all'esito della prova di resistenza, il voto reso dal condomino in conflitto sia concretamente decisivo per il raggiungimento della richiesta maggioranza (nel senso che senza il suo apporto millesimale la delibera non avrebbe raggiunto il quorum necessario). Tutti i condòmini, compresi quelli in conflitto di interessi, devono essere convocati in assemblea. Quelli che versano in situazioni di conflitto sono facultati ad esercitare il diritto di voto oppure ad astenersi.