Il catasto non fa fede quando si accerta la proprietà di un immobile

Il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può essere provato in base alla semplice annotazione dei dati nei registri catastali che hanno, in concrete circostanze, soltanto il valore di semplici indizi.
Il principio è stato applicato di recente dalla Corte di Cassazione (Ordinanza n. 22339/2019) al giudizio che trae origine dal ricorso presentato da un condomino nei confronti di un altro e del Condominio (che restava contumace) avverso alla sentenza della Corte d'appello che aveva riconosciuto la natura pertinenziale del lastrico solare soprastante l'appartamento del condomino convenuto sul presupposto che l'accesso allo stesso avveniva solo attraverso l'appartamento di quest'ultimo il quale lo aveva recintato trasformandolo in spazio di proprietà ed uso esclusivo e come tale lo aveva accatastato.
Il ricorrente agiva al fine di conseguire la condanna del convenuto al rilascio della parte di lastrico solare che riteneva essere bene comune tanto che contestava la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 codice civile da parte della corte di merito laddove la sentenza impugnata concludeva per la natura pertinenziale del lastrico e, dunque, per la proprietà esclusiva del medesimo.
Per la Corte di Cassazione il motivo del ricorso è fondato non avendo rilevanza la circostanza che nel caso di specie il lastrico sia raggiungibile da una sola unità immobiliare o serva all'uso esclusivo di un singolo condomino e ciò perché quale superficie terminale dell'edificio, il lastrico solare svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato per altri usi accessori e, in particolare, come terrazzo.
La corte di merito avrebbe sovvertito il principio sancito dalla norma richiamata ovvero la presunzione di bene comune del lastrico solare salvo che non risulti il contrario dal titolo.
“Titolo” che non può essere riscontrato nel successivo formale riaccorpamento, nel catasto, del lastrico solare al sottostante appartamento del signore convenuto poiché il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali, di conseguenza il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può – in assenza di altri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti – essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi.
Nella fattispecie in esame, la qualificazione del lastrico solare come pertinenza esclusiva dell'interno sottostante sarebbe dovuta già risultare nell'originario contratto di trasferimento di proprietà dell'appartamento, avvenuto tra l'ente proprietaria dello stabile e la società acquirente che successivamente lo aveva venduto ai convenuti: cosa che non è avvenuta e che non può essere conseguita mediante il ricorso alle sole risultanze catastali.
Per tali motivi la Suprema Corte ha cassato il provvedimento impugnato in relazione ai due motivi accolti, con rinvio alla Corte d'appello di Roma, altra sezione, che si dovrà attenere ai principi di diritto sopra enunciati in relazione alla presunta natura comune del lastrico solare come riconosciuta dall'articolo 1117 codice ciivle.