Cessione del credito, impegno individuale per i condòmini

Non c’è maggioranza che tenga: dopo aver deliberato i lavori al 110% la fruizione del bonus come detrazione in cinque anni, cessione del credito o sconto in fattura è una scelta individuale e il condominio non può deciderla.

Quindi, a meno di un complesso intervento normativo (si veda anche l’analisi di Corrado Sforza Fogliani), mentre deliberare gli interventi può essere fatto facilmente con la maggioranza facilitata stabilita dal nuovo comma 9 bis dell’articolo 1 del Dl 34/20 , questo aspetto va affrontato in altro modo, con una dichiarazione individuale da consegnare al cessionario o all’impresa.

Gli svantaggi

Non tutti i condòmini, infatti, sono per forza interessati a cessione o sconto.

Non dimentichiamo che un interesse del 2% annuo è molto appetibile e corrisponde a una buona redditività netta di una locazione media. Garantita dallo Stato e incassabile ogni anno, a luglio, direttamente in pensione o nello stipendio con il modello 730 oppure portata in detrazione dall’Irpef in Redditi. Di fatto, c’è chi potrebbe vederlo come un investimento, a fronte di una spesa cospicua.

Per questo la soluzione della detrazione interesserà probabilmente più i proprietari di villette che quelli di appartamenti in condominio ma anche tra questi ci possono essere contribuenti con ampia liquidità da investire e una quota di spese notevole. Più piccolo è il condominio e maggiori sono le quote millesimali, più pesanti sono gli oneri attribuiti a ciascun condòmino. Già con una spesa individuale di 20mila euro si può contare su 400 euro all’anno di “reddito fiscale” per cinque anni.

In banca

È evidente che in un condominio non sono sempre queste considerazioni a prevalere, perché si aggiunge un po’ di burocrazia in più. Ma bisogna considerare che se è una banca a finanziare l’operazione, come nello schema del prodotto recentemente presentato da Unicredit (che acquista a 102 il credito di 110), l’importo sarà corrispondente al totale di quello ceduto dai singoli condòmini che hanno optato per questa soluzione.

La banca, in questo caso, non può certo rinunciare all’8% quindi, se in un condominio con 40 unità immobiliari 30 condòmini aderiscono alla cessione del credito e dieci no, l’importo complessivo di spesa fatturata di 1 milione verrà finanziato per 765mila euro (a fronte di un incasso, nel caso di Unicredit, di 825mila euro di credito fiscale). Mentre i dieci condòmini che scelgono la detrazione verseranno al condominio 250mila euro complessivamente.

La gestione e i suoi rischi

La gestione di questi flussi, da parte dell’amministratore, non sarà per nulla semplice, anzitutto perché la cessione del credito mette al riparo dal rischio morosità e chi non opta per questa soluzione si spera che paghi poi regolarmente la sua quota di spesa.

Le norme non sembrano prevedere che si eviti la situazione in cui un moroso professionale, magari con esecuzione immobiliare già in prospettiva, ceda a un terzo qualunque il suo credito fiscale, per poi incassare liquidità, fare la sua brava comunicazione all’amministratore dell’avvenuta cessione e poi non pagare il condominio. Che si troverebbe così a inseguire il suo credito (normale e non fiscale, stavolta) con tutte le prospettive di insuccesso di questi casi.

Anche solo per le difficoltà di gestione, le scelte diverse dalla cessione “collettiva” vanno scoraggiate ma, restando pur sempre un diritto indiscutibile del singolo contribuente, alla banca dovrà essere consegnato un impegno formale e individuale alla cessione che solo in seguito, dopo l’emissione delle fatture da parte dell’impresa e la comunicazione alle Entrate, potrà trovare concreta attuazione. Almeno questa è la soluzione che prospetta Unicredit ed è difficile pensare che possa essere molto diverso presso gli altri istituti di credito.

L’amministratore e l’assemblea

Un impegno di vasta portata, quindi, verrà assunto dall’amministratore di condominio (si veda il provvedimento delle Entrate protocollo 283847/2020). Impegno che non rientra certo nel suo mandato ordinario e il cui compenso dovrà essere concordato e deliberato nel corso dell’assemblea che deciderà gli interventi.

Proprio sull’assemblea, poi, si fa sempre più urgente un intervento normativo (sollecitato con proposte di emendamento al Dl Semplificazioni da parte di Anaci e Confassociazioni cui hanno aderito Alac e la Consulta delle associazioni degli amministratori di condominio) per consentire ufficialmente quelle online.

Sinora, infatti, sono state tenute poche assemblee a distanza e, a quanto risulta, non sono state impugnate. Tuttavia le restrizioni per il Covid 19 rendono difficili quelle in presenza.