Sfratto per morosità ed oneri condominiali : la richiesta di pagamento da parte del locatore

Nei contratti di locazione, nella maggior parte dei casi, l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali viene posto a carico del conduttore. La ratio di tale impostazione risiede nel fatto che, nei contratti a prestazioni corrispettive, alla prestazione a carico di una delle parti si contrappone la controprestazione prevista a carico dell’altro contraente. Nello specifico, nel contratto di locazione, sono facilmente identificabili delle prestazioni principali (il pagamento del corrispettivo da parte del conduttore e l’obbligo di assicurare il godimento dell'immobile locato in capo al locatore) e prestazioni accessorie.

Gli oneri accessori
Tra queste ultime rientrano quelle relative al rimborso degli oneri accessori, previste dall’articolo 9 legge 392/1978. Anzi, è bene precisare che non può ritenersi valida l'eventuale clausola contrattuale con cui si pattuisca che spettino al conduttore tutte le spese condominiali. Ciò in forza della previsione di nullità disposta dall'articolo 79 legge 392 del 1978. È nulla, infatti, la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori determinati forfettariamente, perché viola il principio della specificità di essi, stabilito dall'ultimo comma dell'articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano (articolo 79, stessa legge) (Cassazione civile, sentenza 12718/1997).

Il codice civile, all'articolo 9 della legge 392 del 1978, dispone che «le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore». Al secondo e terzo comma si precisa che «Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633».

Cosa succede in caso di mancato pagamento
Il Tribunale di Milano, con la sentenza 13696/1998, ricorda che il diritto del locatore a ripetere dai conduttori gli oneri accessori di cui all'articolo 9 legge 392/78 «si prescrive in due anni (ex articolo 6 legge 841/73), decorrenti dal termine del singolo esercizio annuale» (Cassazione 5485/1998). Capita sovente che la morosità si estenda non soltanto al mancato pagamento dei canoni di locazione (obbligazione principale) ma anche all'omesso versamento degli oneri condominiali (obbligazioni accessorie). La Cassazione è tornata sul contratto di locazione, la prova degli oneri condominiali e la disposizione di cui all'articolo 9 della legge 27 luglio 1978 numero 392 chiarendo che il conduttore vanta una vera e propria pretesa all'ottenimento della specifica delle spese, dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi.

Al contempo, precisa che il locatore soddisfa il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condòmini. Può capitare (in genere a seguito di accordo tra le parti) che l’amministratore di condominio richieda il pagamento degli oneri condominiali al conduttore. Resta tuttavia inteso che in assenza di pagamento volontario l’amministratore è costretto a rivolgersi al proprietario. Del pari, va chiarito che non appare configurabile un onere a carico del locatore di premunirsi dei documenti in previsione di possibili contestazioni del conduttore. Il conduttore potrà esercitare il suo diritto ex articolo 9, comma 3, legge 392/1976 chiedendo di prenderne visione dei documenti presso l’amministratore, che li custodisce.

La pronuncia più recente
Con la sentenza numero 158 pubblicata il 04 gennaio 2022, il Tribunale di Roma, chiamato a pronunciarsi in un giudizio promosso per la convalida dello sfratto per morosità, uso abitativo, dopo aver disposto il cosiddetto mutamento del rito, ha dichiarato risoldo il contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, condannandola al pagamento dei canoni di locazione scaduti. Anche la domanda di pagamento egli oneri condominiali veniva accolta «avendo parte attrice depositato in atti le ricevute dei pagamenti eseguiti nei confronti del condominio per complessivi euro 765,01 ed avendo provato di avere effettuato la richiesta dei pagamenti ai sensi ed agli effetti dellarticolo 9 della legge 392/78 come da missiva depositata in atti (allegato 5 fascicolo sommario) che non risulta riscontrata e contestata da parte convenuta».

La richiesta inviata dal locatore al conduttore ex articolo 9 legge 392/1978 è, tuttavia, solo necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, non certo ai fini della debenza delle somme.Di conseguenza, laddove il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’articolo 2697 Codice civile, dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato «la richiesta prevista dalla legge 392 del 1978, articolo 9 necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto» (Cassazione 6403/2004).

Considerazioni conclusive
La sentenza in commento offre ulteriori utili spunti atteso che conferma l'inammissibilità delle nuove domande avanzate dal locatore solo nelle memorie di mutamento del rito (sentenze Tribunale Roma sezione 6 n. 5706/2018; n. 10858/2018 e n. 23577/2017) in conformità ai principi dettati dalla Suprema corte in materia di modifica delle domande nel rito ordinario (Cassazione, sezioni Unite, 12310/2015). Infine, la mancata partecipazione della conduttrice al procedimento di mediazione senza alcun giustificato motivo, sebbene regolarmente convocata dall'istituto di mediazione, ha comportato la condanna della stessa al pagamento della somma di euro 118,50 pari al contributo unificato, in favore dell'Entrate a Bilancio dello Stato.