Per modificare nel regolamento le norme di favore verso un condomino non sempre occorre l’unanimità

Se il regolamento non ha natura contrattuale, eventuali norme di favore in esso intervenute sono modificabili soltanto all'unanimità ma può bastare la maggioranza in casi particolari: se si ravvisino errori; se, per sopraelevazione, con incremento di superfici, aumento o diminuzione delle unità immobiliari, si alteri di più di un quinto il valore proporzionale dell'unità anche di un solo condomino così che il costo sia posto a carico di chi abbia dato luogo alla variazione. Lo sottolinea il Tribunale di Roma, con sentenza 19371 del 15 dicembre 2021.

I fatti
È un proprietario a citare il condominio chiedendo al giudice di dichiarare nulla, o annullabile, la delibera con cui veniva approvato un nuovo regolamento condominiale con connesse nuove tabelle millesimali. In pratica, si sostituivano – a maggioranza – il vecchio regolamento e le tabelle di natura contrattuale che gli garantivano l'esenzione dalle spese di condominio, salvo quelle relative alla eventuale riparazione del terrazzo. Previsione favorevole riservata ai negozi ubicati al piano terra di una delle palazzine ed ai locali cantine di entrambi gli stabili. Ma, contesta, l'assemblea aveva deliberato irregolarmente poiché per ogni revisione o rettifica del regolamento e delle tabelle era necessaria l'unanimità trattandosi di regolamento contrattuale sottoscritto da ogni condomino all'atto di acquisto delle proprietà. Unanimità richiesta anche dall'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile.

Il Condominio si difende: almeno i proprietari di una delle unità non avevano mai aderito al regolamento ed alle tabelle allegate, né all'atto di compravendita. Nello specifico, nell'atto di compravendita per il trasferimento di proprietà da parte del costruttore, gli acquirenti si impegnavano a ratificare il regolamento redatto in epoca successiva al contratto e non c'erano atti di adesione o di ratifica successivi. Peraltro, in almeno un altro atto di compravendita, anch'esso precedente la redazione di regolamento e tabelle, non si faceva alcun riferimento a riserve del costruttore o promesse di successive adesioni o ratifiche. In definitiva, conclude l'ente, il regolamento non aveva natura contrattuale poiché non accettato e non approvato da tutti gli acquirenti delle singole unità immobiliari alla data dei rogiti e non ne era parte integrante.

Il quorum necessario per apportare modifiche
Per eventuali modifiche o revisioni, dunque, non occorreva l'unanimità ma la soglia del secondo comma dell'articolo 1136 del Codice civile, ossia un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti ed ad almeno la metà del valore dell'edificio. In ogni caso, pur volendolo ritenere un regolamento contrattuale, la delibera era valida ricorrendo i presupposti dell'articolo 69, comma uno, delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile: dalla redazione del vecchio regolamento, lo stato di fatto e di diritto delle aree condominiali era mutato radicalmente, sia per dimensioni che per utilizzo. Tesi accolta e impugnazione bocciata. Il regolamento contrattuale, ricorda il Tribunale, è quello stilato dal proprietario-costruttore ed inserito in tutti gli atti di alienazione o deliberato in assemblea all'unanimità dei rappresentanti di tutti i millesimi.

Quando il regolamento è contrattuale
Nella specie era stato redatto dopo il rogito di compravendita. E non poteva accogliersi la tesi dell'attore per cui la natura del regolamento non muta per la presenza di un atto di vendita anteriore in ragione del fatto che in detto atto gli acquirenti davano mandato al cedente per la redazione e deposito del regolamento. Del resto, è vero che lì si dà mandato in tal senso ma è anche vero che nulla si dice sull'introduzione di una regola di esonero parziale dai pagamenti degli oneri condominiali sui beni comuni. Essa, quindi, non può dirsi accettata preventivamente dall'acquirente.

Esclusa la natura contrattuale del regolamento, eventuali sue norme di favore potranno modificarsi a maggioranza solo in casi precisi: 1) se si ravvisino errori; 2) se, per mutate condizioni di una parte dello stabile, per sopraelevazione, incremento di superfici, incremento o diminuzione delle unità, risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità anche di un solo condomino. Pertanto, avendo il perito riscontrato l'esistenza dei presupposti di legge per operare la variazione, il Tribunale di Roma non poteva che rigettare l'impugnazione.