Affitti brevi, sotto due notti il 6,4% delle prenotazioni

L’introduzione del minimum stay per gli affitti brevi bloccherebbe il 6,4% dei soggiorni, cioè quelli di una sola notte. È questa la stima dell’impatto che il disegno di legge proposto dalla ministra per il turismo Daniela Santanchè potrebbe avere sul settore extralberghiero se venisse approvato il testo al momento nella sua prima versione: a fornire le cifre, analizzando un campione di oltre 300mila prenotazioni registrate nel 2022 su 10mila immobili gestiti, è la rete degli associati Aigab che riunisce gli operatori professionali.

È in particolare l’articolo 4 della bozza del Ddl circolata nei giorni scorsi a prevedere la stretta: la durata minima del contratto di locazione per finalità turistiche - a pena di nullità - non può essere inferiore a due notti, «fatta eccezione per l’ipotesi in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare numeroso composto da almeno un genitore e tre figli». Un vincolo che diventerebbe obbligatorio in caso di immobili presenti nei centri storici delle città metropolitane e a discrezione delle amministrazioni locali in tutta una serie di altri centri (di non agevole individuazione).

Il testo è attualmente in discussione. Nei prossimi giorni il ministro incontrerà ancora i rappresentanti di associazioni e istituzioni coinvolte e la bozza finale è ancora in lavorazione. Addirittura, se il vincolo del minimum stay venisse elevato alle tre notti come richiesto nei primi colloqui dagli albergatori, la stretta riguarderebbe fino al 25% dei soggiorni, in pratica uno su quattro.

«In termini economici - afferma il presidente di Aigab, Marco Celani - la perdita stimata nell’ipotesi di uno stop alle prenotazioni della singola notte è di quasi 300 milioni di euro, che salirebbe a 1,6 miliardi nel caso in cui si elevasse il vincolo a tre notti». Una perdita che, secondo i property manager, sarebbe solo parzialmente recuperabile dal settore alberghiero (inclusi bed & breakfast e affittacamere su cui, al momento, non ricadrebbe il nuovo limite). «In caso di eventi, che già oggi generano un elevato tasso di occupazione nelle grandi città, si rischierebbe di non riuscire a soddisfare la domanda», chiosa Celani. Concerti, eventi sportivi e fiere prevedono un grande afflusso di visitatori tipicamente “mordi e fuggi”: se gli affitti brevi saranno preclusi a questo tipo di clientela, gli alberghi si riempiranno di più - probabilmente a prezzi più alti - ma non è detto che riescano ad accogliere tutti.

I dati relativi ai soggiorni prenotati nel 2022 nelle varie città italiane si differenziano molto nella durata minima. Le locazioni turistiche da una notte sono il 5,2% del totale a Roma, il 6,9% a Firenze, il 7,4% a Bologna, il 9,1% a Venezia; ma salgono all’11,7% a Genova, al 14,2% a Napoli, per toccare il 16,7% a Milano. A spingere i “mini-soggiorni” è, in particolare, la capacità di queste città di essere attrattive per viaggi di lavoro, soggiorni ospedalieri, universitari (esami, visite di parenti o prove d’accesso) e per le presenze legate a festival o concerti nei weekend.

«I numeri che abbiamo rilevato - spiega Celani - sono una buona proxy del dato nazionale, confermati dalle cifre diffuse da AirDna e dalle stime Enit per l’anno in corso». Gli associati Aigab gestiscono circa 20mila immobili in tutta Italia con un giro d’affari da 300 milioni l’anno: secondo le loro stime, nel 2023 gli affitti brevi si tradurranno in prenotazioni per circa 11 miliardi di euro, con un indotto sul Pil per ulteriori 44 miliardi di euro.

La proposta di legge del ministero del Turismo, intitolata «Disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo per finalità turistiche», interviene anche in altri ambiti. All’articolo 3 prevede, ad esempio, l’istituzione di un codice identificativo nazionale, sostitutivo degli attuali codici stabiliti dalle differenti normative regionali in ordine sparso. Un “vecchio” obbligo, già previsto per legge, ma mai attuato.

La corsa alla regolamentazione degli affitti brevi infatti è iniziata nel 2017, proseguita a singhiozzi, con ricadute a livello locale non uniformi, ancora da portare a compimento. L’attesa banca dati nazionale delle locazioni brevi, che avrebbe dovuto riunire tutte le unità destinate ad affitto breve, attribuendogli un codice alfanumerico, da utilizzare obbligatoriamente negli annunci pubblicati online (commi 4-5, articolo 13-quater, Dl 34/2019), non è ancora nata. Nel frattempo, le Regioni hanno approvato normative locali differenti, ciascuna con obblighi specifici: ad esempio Lombardia, Puglia, Veneto, Piemonte e Campania prevedono un codice obbligatorio, ciascuno il suo, per gli annunci.

Dal 2017 le agenzie immobiliari e i portali online sono già tenuti a rispettare l’obbligo di ritenuta fiscale del 21% sui canoni riscossi per i locatori e a trasmettere i dati alle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, pena sanzioni da 250 a 2mila euro (articolo 4, Dl 50/2017). Dal 2018 il decreto Sicurezza ha poi imposto l’obbligo per i locatori di comunicare i dati degli alloggiati alla questura. Dal 1° gennaio 2021 si presume per legge che chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti sia imprenditore, anche se mancano chiarimenti ufficiali su cosa voglia dire «destinare» una casa a tale attività. Infine il decreto legislativo 32/23 ha recepito la direttiva Dac7 (2021/514) sulla cooperazione amministrativa nel settore fiscale: le piattaforme digitali, devono comunicare all’agenzia delle Entrate i codici fiscali dei locatori, i redditi percepiti e i dati catastali degli immobili affittati; gli host che non mettono a disposizione questi dati rischiano di essere «bloccati».

L’obiettivo è sempre lo stesso: mappare un fenomeno che troppo spesso sfugge alla legalità. «Le norme da far rispettare - conclude Celani - non mancano. Il mondo dell’accoglienza non si divide tra albergatori e affitti brevi, ma tra chi fa le cose in regola e i disonesti. Questi ultimi, purtroppo, sfuggono ancora a qualsiasi normativa».