Alta pressione sugli affitti, ma frena la crescita dei canoni

Camere per studenti, locazioni per famiglie, affitti brevi. Un mondo sotto pressione. Per le polemiche alimentate dall’aumento dei canoni, dalla mancanza di offerta, ma anche per le strette che il governo sta instaurando sulle locazioni a breve termine.

Sono polemiche che hanno interessato alcune delle maggiori città italiane, dove il mercato immobiliare vive una fase contraddittoria di aumenti dei prezzi al metro quadro e di calo delle compravendite, scosse dagli elevati tassi di interesse – tanto che l’ultima rilevazione dell’agenzia delle Entrate registra un calo del 16% delle transazioni residenziali nel secondo trimestre 2023 su un anno prima – che non consentono di accedere con facilità al mutuo, e di affitti sempre più cari per la mancanza di abitazioni in locazione, mentre molti appartamenti restano vuoti per scelta dei proprietari che si tutelano così dalla eventuale morosità.

«Il mercato degli affitti nella prima parte del 2023 ha registrato un aumento dei canoni a livello nazionale del 3,4% per i monolocali, del 3% per i bilocali e del 3,2% per i trilocali, inferiore a quanto registrato nel semestre precedente– dice Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa –. La crescita, iniziata nel 2015, è proseguita in tutti questi anni se si esclude il 2020, anno in cui ci fu un calo dei valori a causa dell’aumento di offerta e riduzione della domanda scaturita dalla pandemia». Su questo segmento, negli ultimi anni, ha inciso il diffondersi degli affitti brevi che ha sottratto immobili al mercato residenziale, soprattutto in città ad alta attrattività turistica dove si sono riversati flussi di visitatori mai registrati finora. «Una parte marginale dell’offerta inoltre non è disponibile sul mercato perché, liberatasi durante il Covid (e destinata al segmento turistico), è stata affittata con contratti a canone libero o concordato – prosegue –. Il ritorno di studenti e lavoratori in presenza e l’aumento della domanda da parte di chi non riesce ad accedere al credito hanno creato tensione al rialzo sui canoni di locazione». Le previsioni di Tecnocasa per il 2024 puntano su un incremento dei valori compreso tra il 3 e il 5 per cento. «Una crescita importante dei canoni potrebbe non essere più sostenibile per i potenziali inquilini, andando a incrementare il rischio di morosità degli stessi in un’ottica di lungo termine. Quest’ultimo è uno dei timori dei proprietari che spesso, pur di non correrlo, scelgono di lasciare l’immobile libero», conclude Megliola.

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, l’anno prossimo si registrerà un ulteriore calo dell’offerta, ancora una volta per la concorrenza degli affitti brevi.

«I canoni resteranno stabili o si muoveranno in lieve calo, dato che seguono il reddito delle famiglie che non è cresciuto – sottolinea Breglia –. Sono da considerare le preoccupazioni dei proprietari che preferiscono spesso evitare di affittare con contratti a lungo termine, perché da anni non sono tutelati in Italia. Affittare a breve significa avere più garanzie».

Il mercato deve tenere insieme quindi una serie di esigenze diverse, e mediare tra le necessità espresse dai diversi attori di questo segmento. Secondo Megliola è importante che il sistema faccia una riflessione e tenga conto delle necessità di chi cerca casa (per periodi brevi e non) e di chi le immette sul mercato, delle esigenze espresse dal turismo, che comunque contribuisce all’economia del Paese. «Per questo ben vengano tutti quegli interventi, pubblici e privati, che prevedono una rimodulazione dell’offerta abitativa includendo interventi per studentati, housing sociale, recuperi di aree dismesse da convertire in abitazioni da destinare alla locazione tenendo conto di diverse disponibilità di spesa ed esigenze espresse dai potenziali inquilini. Occorre inoltre garantire una maggiore tutela per i proprietari», conclude Megliola.

Mese su mese intanto i canoni aumentano. Anche tra le polemiche (alcune volte sterili) degli studenti che rivendicano la possibilità di stare vicino alle università a prezzi contenuti (ma con la camera singola).

I dati di Scenari Immobiliari, che analizzano la variazione anno su anno dei canoni di locazione in 20 città, rilevano aumenti in media dell’1,9% per i monolocali, del 3,3% per i bilocali e del 2,9% dei trilocali (si veda l’infografica). Focalizzandosi sul mese appena trascorso, secondo gli ultimi dati del portale immobiliare Idealista in agosto gli affitti sono saliti dell’1,4% (+11,9% in un anno). Con punte a Roma (+2,3%) e Milano (+1,8%), ma anche a Napoli (+1,6%). Resta Milano la città con i canoni più cari d’Italia (22,4 euro/mq) , dove per un bilocale di 50 metri quadrati si pagano al mese 400-500 euro in media, cifra che sale più ci si avvicina al centro. La tendenza provinciale dei canoni vede una prevalenza di aree con prezzi in aumento – sono 57 su 106 le Province monitorate. Incrementi superiori alla media nazionale dell’1,4%, vengono rilevati in 33 province, con valori che vanno dal 9,9% di Bolzano, a scendere sino all’1,5% di Avellino e Biella.

Intanto nella nuova proposta di legge per arginare i soggiorni brevi il minimum stay di due giorni porta a inasprire le sanzioni per chi affitta un solo giorno, mentre scende da quattro a due il limite di appartamenti, dello stesso proprietario, in locazione breve (da 1 a 30 notti) tassabili con cedolare secca. La paura è che si arrivi a uno spopolamento del centro, come è accaduto a Barcellona e in altre città europee per fare spazio ai turisti. Si arriverà a una stretta poderosa come quella newyorkese, dove è consentito da poco più di una settimana l’affitto breve solo di appartamenti dove gli host, cioè i proprietari o gli affittuari, risiedono in prima persona e sono effettivamente presenti?