Altezza del sottotetto superiore rispetto al progetto iniziale: scatta l'abuso edilizio

L'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all' acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene. Ne consegue che, in caso di assenza di certificato di abilità e in presenza di discordanze nel progetto della costruzione, il venditore è obbligato al risarcimento del danno emergente e degli altri oneri sostenuti dall'acquirente, come, ad esempio, le spese per Tarsu ed Ici. Questo è il principio espresso dalla sentenza del Tribunale di Teramo, Sezione II Civile, 20 febbraio 2020, numero 163.

La fattispecie in esame
Tizio aveva acquistato dalla Società Immobiliare un immobile ad uso abitazione di tipologia cosiddetta “a schiera”. In sede di stipula dell'atto pubblico, la società venditrice, non essendo in possesso del certificato di agibilità dell'immobile, si obbligava a procurare copia dello stesso all'acquirente e dichiarava che il fabbricato era immune “da deficienze concrete e sostanziali”. Successivamente, Tizio presentava allo Sportello unico per l'edilizia del Comune richiesta di permesso a costruire funzionale alla realizzazione di alcune opere interne ed esterne nonché alla ultimazione di opere di finitura dell'immobile in questione.

L'Ufficio Tecnico indicava la sussistenza di difformità dell'unità immobiliare oggetto di giudizio e, in particolare, del sottotetto della stessa, sospendendo così la procedura fino all'eventuale ripristino della conformità. A seguito di ciò, l'attore proponeva ricorso per accertamento tecnico preventivo ex articolo 696 Codice di procedura civile, all'esito del quale il Ctu incaricato riscontrava irregolarità nell'altezza del sottotetto rispetto a quanto acconsentito dal Comune e che il certificato di agibilità costituiva requisito giuridico essenziale del bene poiché valeva ad incidere sulla commerciabilità e sul legittimo godimento dello stesso.

Per questo, con successivo ricorso ex articolo 702 bis Codice di Procedura Civile, Tizio conveniva in giudizio la società immobiliare per accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta in ordine al mancato rilascio del certificato di agibilità dell'immobile oggetto di compravendita tra le parti e, per l'effetto, condannarla al pagamento della sanzione per l'ottenimento della sanatoria, nonché delle spese e competenze tecniche sostenute. Inoltre, il ricorrente chiedeva il risarcimento per la ridotta commerciabilità dell'immobile e la responsabilità della convenuta per il pagamento delle somme corrisposte a titolo di Tarsu ed Ici non dovute.

Il certificato di abitabilità
Preliminarmente, il giudice ha evidenziato che la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, quando questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'articolo 1477 Codice civile, riguardando un requisito essenziale della cosa venduta e in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto (Cassazione 11 ottobre 2013, n. 23157). La giurisprudenza, dunque, considera l'inadempimento di questa obbligazione foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi (Cassazione Sezione 2, Sentenza n. 23157 del 11/10/2013; Cassazione Sezione 3 - Ordinanza n. 25418 del 10/10/2019).

Le discordanze del progetto
Premesso ciò, nel caso di specie, era emerso che al momento della conclusione del contratto di compravendita, la convenuta non era in possesso del certificato di agibilità ed, a seguito della richiesta di permesso di costruire, il responsabile del procedimento presso il Comune evidenziava la «discordanza tra il progetto assentito e lo stato di fatto del piano secondo in merito all'altezza netta interna dell'imposta del solaio di copertura lato strada». Questa difformità era stata riscontrata dal Ctu nominato in sede di Accertamento tecnico preventivo; in particolare, l'esperto evidenziava che il volume dell'unità immobiliare realizzata dalla convenuta era eccedente rispetto a quello consentito in misura pari all'8%, con conseguente configurabilità di un abuso edilizio incidente sulla commerciabilità del bene e, a prescindere dagli altri documenti necessari, sul corretto rilascio della certificazione di agibilità.

Il danno emergente e il rispetto della stabilità della struttura portante
A questo punto, accertato l'inadempimento della società convenuta, quanto alla richiesta di risarcimento dei danni avanzata da parte attrice, il giudicante ha osservato che la mancata consegna del certificato di agibilità da parte del venditore è idonea a determinare un danno emergente, in quanto comporta la necessità per l'acquirente di provvedere in proprio o di ritenere l'immobile ad un valore di scambio inferiore. Il danno subito dall'attore deve essere parametrato alla sanzione applicabile in caso di abuso edilizio e di impossibilità di procedere alla demolizione senza pregiudizio per la parte dell'opera eseguita in conformità oltre oneri, accessori e spese per l'ottenimento della sanatoria.

Dunque, questa somma deve ritenersi comprensiva del danno derivante da ridotta commerciabilità dell'immobile. Diversamente le domande di risarcimento del danno derivante dalla spesa necessaria per l'abbattimento e la ricostruzione del tetto oltre ad essere incompatibile con la possibilità di ottenere un titolo in sanatoria, era stata valutata non praticabile dal Ctu, in quanto, un'opera di questo genere, era pregiudizievole per l'integrità e la stabilità della struttura portante.

La tassazione indebita
Infine, è stata accolta la richiesta di risarcimento del danno in relazione alle spese sostenute per il pagamento di Tarsu e Ici in quanto non dovute in ragione della sussistenza di una volumetria superiore rispetto a quanto risultante dal titolo abilitativo.