Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio
L’Italia, grazie agli interventi degli ultimi anni, ha già percorso oltre metà della strada per raggiungere l’obiettivo di riduzione dei consumi energetici residenziali fissato dalla direttiva Case Green per il 2030. Il percorso attuativo prevede che gli stati nazionali definiscano le misure di sostegno finanziario nelle linee guida da presentare alla Commissione europea.
Nel quadro delle agevolazioni fiscali, è confermato che anche in condominio spetta la detrazione maggiorata al 50% per le spese 2025 relative al bonus casa, anziché quella del 36%, per il proprietario che adibisce l’immobile ad abitazione principale. Il beneficio, chiarisce l’agenzia delle Entrate con la circolare 8/E/2025, si estende agli interventi sulle parti comuni, applicandosi alla quota di spesa imputata al singolo condomino che rispetti tali condizioni; per gli altri l’aliquota resta al 36%. Sorge per gli amministratori il compito di informare l’assemblea di questa differenziazione.
Dal primo gennaio 2025 le caldaie a condensazione a combustibili fossili sono escluse da ogni agevolazione, inclusi ecobonus, bonus ristrutturazioni e superbonus, anche per i cantieri condominiali già avviati. Restano agevolati i sistemi nati ibridi, realizzati dal produttore. Il sismabonus acquisti viene negato se il pagamento è effettuato da un terzo, come nel caso di una liberalità indiretta da parte dei genitori (agenzia delle Entrate, Risposta a interpello 165/2025). La detrazione per l’acquisto di mobili spetta solo a chi ha sostenuto direttamente le spese di ristrutturazione edilizia. Il trasferimento delle detrazioni fiscali agli eredi è subordinato alla detenzione materiale e diretta dell’immobile; il beneficio per l’annualità si perde se il bene viene locato. L’agenzia delle Entrate sta inviando circa 50mila lettere di compliance per divergenze tra crediti edilizi ceduti e rendita catastale, aprendo a possibili contenziosi. Per chi ha saltato l’acconto Imu, il ravvedimento operoso consente di sanare il ritardo con sanzioni ridotte.
La convocazione d’assemblea tramite email ordinaria è invalida, non essendo questo strumento previsto dalla norma inderogabile dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile (Cassazione, 16399/2025). La giurisprudenza di merito ammette però una sanatoria del vizio se il condomino conferma la ricezione o è presente in assemblea. Se un condomino rifiuta la consegna della raccomandata contenente la convocazione, la comunicazione si considera comunque avvenuta (Cassazione, 10361/2025). Una delibera di approvazione del rendiconto priva di allegati obbligatori, come il registro di contabilità, è annullabile e non nulla (Tribunale di Nocera Inferiore, 1903/2025), e la sola rendicontazione bancaria non può sostituire il registro contabile.
L’amministratore che percepisce un compenso straordinario per seguire lavori appaltati non può delegare la propria attività di vigilanza al direttore dei lavori (Cassazione, 16290/2025). Non è possibile chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore in regime di prorogatio imperii; i condòmini devono chiedere la nomina di un nuovo amministratore al tribunale in caso di inerzia assembleare (Tribunale di Imperia, decreto 14 aprile 2025), con compensazione delle spese di lite data l’incertezza giurisprudenziale. La nomina di un amministratore può essere richiesta al giudice anche nei condomìni minimi in caso di stallo (Tribunale di Latina, decreto 9 maggio 2025). Anche solo due condòmini su tre possono nominare validamente un amministratore se rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio. La polizza globale fabbricato copre anche il condomino danneggiato, da considerarsi “terzo” ai fini della responsabilità civile (Cassazione, 15770/2025).
Il proprietario dell’ultimo piano può realizzare un lucernaio sul tetto senza autorizzazione assembleare se l’opera non altera la funzione di copertura e il decoro (Tribunale di Milano, 4981/2025). Rientra nell’uso legittimo della cosa comune l’allaccio di nuovi scarichi a condotte condominiali che attraversano garage privati, senza necessità del consenso assembleare. Ogni condomino può agire contro chi si appropria di un bene comune per chiederne il ripristino (Cassazione, 16886/2025). Il titolare di un bar che con gazebo e tavolini rende poco agevole l’accesso all’edificio deve rimuoverli (Cassazione, 17038/2025). È nulla la delibera a maggioranza semplice che impedisce l’uso del cancello carraio a tutti i condòmini (Tribunale di Palermo, 1975/2025). L’intervento di chiusura del vano scale in facciata coinvolge e va pagato da tutti i condòmini, inclusi i proprietari di box e cantine.
La nuova legge 80/2025 introduce il reato di occupazione arbitraria di immobile, con pene da due a sette anni, e una procedura di sgombero d’urgenza per la prima casa. L’acquirente di un’unità immobiliare non risponde degli obblighi risarcitori sorti per un fatto dannoso del condominio verificatosi prima del suo acquisto, trattandosi di un’obbligazione di natura personale (Cassazione, 16435/2025). Il costruttore che in buona fede edifica su una porzione di fondo attiguo può ottenerne la proprietà tramite «accessione invertita» se il vicino non si oppone entro tre mesi (articolo 938 Codice civile).
Per le locazioni brevi, è partita la fase due della Banca dati nazionale che dota i Comuni di un “cruscotto” di verifica; il Tar del Lazio (sentenza 10210/2025) ha annullato la circolare ministeriale che vietava il check-in da remoto. Un regolamento condominiale di natura contrattuale può però vietare l’attività di bed & breakfast (Cassazione, 3419/2025). Il portiere può essere delegato a votare in assemblea anche su delibere che lo riguardano, non configurandosi un conflitto di interessi se esprime la volontà del delegante. Anche il condominio minimo e il supercondominio devono rispettare pienamente la normativa sulla privacy (Garante Privacy, documento 10 aprile 2025). Sul fronte delle politiche abitative, il Piano Casa Italia e il Piano Casa Ue si propongono di affrontare la crisi con riforme e investimenti nel social housing. Nel settore della gestione immobiliare, il gruppo svedese Odevo entra in Italia tramite l’acquisizione di una quota in Portik, che controlla Estia Spa.
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