AMMESSA LA SEPARAZIONE DAL SUPERCONDOMINIO

Innanzitutto, sarebbe opportuno capire se l’amministratore ha optato per l’unificazione delle tre palazzine al fine di costituire un supercondominio. Infatti, così come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, «ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione» (Cassazione civile, sezione II, 14 novembre 2012, n. 19939). Sicché, nel caso in cui le palazzine (indipendentemente dal numero dei proprietari/condomini) siano legate «tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni», non rileva il fatto che a maggio 2011 la unificazione delle palazzine fosse stata deliberata nelle "varie ed eventuali", in quanto la fattispecie del supercondominio – qualora il regolamento di condominio o il titolo non dispongano diversamente - si costituisce "ipso iure et facto".Invece, in assenza di cose, impianti e servizi comuni, tali da far emergere la fattispecie del supercondominio, l’unificazione delle tre palazzine deliberata nelle "varie ed eventuali" – senza che i condomini, comunque, ne avessero la preventiva conoscenza - è avvenuta in maniera illegittima, tale da poter verosimilmente considerare nulla la relativa delibera, «in quanto lesiva del diritto di ciascun condomino di far parte del condominio costituito dal solo edificio in cui era proprietario di unità immobiliare» (Cassazione civile, 28 ottobre 1995, n. 112769).Al riguardo, non è possibile agire nei confronti dell’amministratore, in quanto la tipologia della "violazione" non lo prevede.Infine, va ricordato che l’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, al 1° comma, stabilisce che, «qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piano porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato». Il successivo 2° comma prevede che «lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal 2° comma dell’articolo 1136 del Codice civile (ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), o è disposta dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno 1/3 dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione».