Annullabile la delibera che approva bilanci con oneri condominiali prescritti

Con la s entenza 8724/2020, pubblicata il 17 giugno 2020, il Tribunale di Roma si è pronunciato sulla validità o meno della delibera con la quale l'assemblea approva bilanci contenenti oneri condominiali prescritti.

La questione esaminata dal Tribunale capitolino è abbastanza frequente. Infatti, anche se, come previsto dall'articolo 1130 del codice civile, l'amministratore del condominio, oltre ad aver l'obbligo di redigere annualmente il rendiconto della gestione condominiale, ha anche l'obbligo di convocare annualmente l'assemblea per la sua approvazione, spesso il suddetto obbligo non viene rispettato e i condòmini si trovano ad approvare, a distanza di molto tempo, bilanci relativi a più annualità di gestione.

La lite
Il contenzioso nasce dal giudizio promosso da una società, proprietaria di un'unità facente parte di un condominio, la quale conveniva in giudizio quest'ultimo chiedendo al Tribunale che venisse dichiarata nulla e/o annullabile in tutto e/o in parte la delibera con la quale l'assemblea condominiale, aveva approvato i bilanci, con i relativi riparti, di sette annualità di gestione e, in ogni caso, venisse accertata e dichiarata la prescrizione di una parte degli oneri condominiali relativi a due annualità.

Il condominio, nel costituirsi in giudizio, contestava la fondatezza dell'impugnazione, deducendo che la questione della prescrizione del debito di un condòmino verso l'ente di gestione riguarda solo la fase della riscossione del credito condominiale e non vizia i bilanci e i riparti che riportino il credito prescritto, nonché l'applicazione, anche per le spese ordinarie, della prescrizione decennale.

La delibera impugnata è stata ritenuta viziata dal Tribunale che l'ha annullata nella parte relativa all'approvazione dei bilanci con gli stati di riparto e dichiarato l'intervenuta prescrizione di una parte dei crediti in essa contenuta.

I motivi della sentenza
Secondo il giudicante, è illegittima la delibera che approva un bilancio contenente oneri condominiali prescritti, ma è onere del condòmino interessato eccepire l'intervenuta prescrizione del credito con l'impugnazione della delibera nel rispetto del termine previsto dall'art. 1137 del codice civile.

Infatti, ha continuato, l'amministratore è tenuto ad agire nei confronti del condòmino per la riscossione del credito che risulti dallo stato di ripartizione approvato e la mancata impugnazione del rendiconto da parte del condòmino interessato potrebbe essere opposta dal condominio quale tacita rinuncia all'eccezione della prescrizione.

In merito alla maturazione della prescrizione degli oneri condominiali, il giudice capitolino ha ribadito l'orientamento della Corte di Cassazione secondo il quale «le spese condominiali hanno natura periodica, sicchè il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n.4, cod. civ., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino» (Cassazione, Sezione Seconda, sentenza 4489 del 25 febbraio 2014).