Appalto in condominio e morosità dei condòmini: legittimazione passiva del condominio

Si parla spesso, in questo periodo, di contratti d'appalto per opere straordinarie effettuate da ditte specializzate. Indubbiamente, la possibilità di usufruire dei benefici fiscali (su tutti, bonus facciate e superbonus 110 %), ha portato all'apertura di diversi cantieri per la riqualificazione dei condomìni in tutta Italia. In tema di superbonus e benefici fiscali dell'ultima ora, il sottoscritto ha sempre cercato di portare l'attenzione degli operatori (condòmini e amministratori su tutti) sull'importanza degli accordi che si accingevano a sottoscrivere.

La stipula di molti contratti
L'attenzione è stata indubbiamente riposta sulle varie Faq caoticamente emesse dall'agenzia delle Entrate. Ciò ha, di riflesso, portato una troppo superficiale considerazione del fatto che, alla base di ogni operazione, il condominio è chiamato a stipulare contratti. Contratti che, secondo il Codice civile, hanno forza di legge tra le parti.È chiaro, pertanto, che contratti scritti in modo superficiale (alcuni, a volte, in modo davvero capestro), sono e rischiano, nei prossimi anni, di essere, una concreta fonte di pericolo di contenzioso giudiziario.Il contratto tra le parti, infatti, rappresenta ciò che le parti sanno di dover rispettare, sia nel presente che nel futuro in base a quanto pattuito.

La recente pronuncia
Il Tribunale di Cosenza, con la recente sentenza 2311 pubblicata l’8 dicembre 2021, ha avuto modo di trattare un contenzioso nato proprio sull'interpretazione di una clausola inserita all'interno di un contratto d'appalto di opere straordinarie, commissionato da un condominio ad un'impresa appaltatrice. Nel caso di specie, un condominio proponeva opposizione avverso un decreto ingiuntivo ottenuto dalla società alla quale aveva affidato l'appalto di opere straordinarie che, tuttavia, non erano state del tutto pagate.

I fatti
A sostegno dell’opposizione, il condominio ha dedotto quale unico motivo, l’inammissibilità della domanda, a mente della clausola contenuta all’articolo 9 del contratto in cui le parti hanno previsto al secondo comma che «Si conviene espressamente che il condominio non risponderà in solido delle morosità di singoli condòmini e, di conseguenza, l’impresa appaltatrice potrà esperire le eventuali azioni legali per i crediti maturati dal presente contratto, come anche quelle per eventuali danni e rivalse, solo ed esclusivamente nei confronti dei condòmini che dalla certificazione dell’amministratore condominiale in carica risultassero morosi, sollevando nel contempo gli altri condòmini adempienti da ogni responsabilità».

Secondo il condominio, dunque, la clausola predetta, inserita nel contratto d'appalto sottoscritto, avrebbe dovuto rappresentare una sorta di clausola di salvaguardia e, dunque, avrebbe dovuto portare ad una dichiarazione di inammissibilità, in caso di morosità, di qualsivoglia richiesta economica da parte dell’appaltatore nei confronti del committente. Una clausola evidentemente voluta a tutela del condominio e dei singoli condòmini adempienti dalle conseguenze della inadempienza dei condòmini morosi.

La società opposta, dal canto suo, ha dedotto l’infondatezza della opposizione e della eccezione di improponibilità della domanda, dovendosi escludere la natura solidale della obbligazione assunta dal condominio ed osservando che la clausola di cui al secondo comma dell’articolo 9 del contratto, altro non faceva che ripetere quanto già previsto all’articolo 63 comma 2 disposizioni attuative Codice civile.

La decisione
Secondo il Tribunale di Cosenza, in modo coerente, logico e corretto, ad avviso dello scrivente, l’eccezione di improponibilità della domanda e di nullità del decreto ingiuntivo per violazione dell’articolo 9 del contratto era da ritenersi infondata. Intanto poiché si configura nullità solo nei casi stabiliti dalla legge. Inoltre, quanto alla vessatorietà eccepita da parte opposta della medesima clausola, il contenuto del contratto «risulta frutto dell’accordo dei due contraenti». Quanto, poi, alla questione della legittimazione passiva del condominio e della tesi da quest'ultimo sostenuta, secondo cui la ditta appaltatrice, in forza della clausola di cui all'articolo 9 del contratto, avrebbe dovuto rivolgere le pretese creditorie solo ed esclusivamente nei confronti dei condòmini morosi, la sentenza 2311/2021 è utile per i passaggi che ripercorrono il contenuto dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile.

La norma richiamata prescrive che «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini», e prevede quindi una responsabilità sussidiaria dei condòmini non morosi. La norma è in linea con l’orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza, a seguito della pronuncia della Cassazione a sezioni Unite 9148/2008, che ha escluso la solidarietà nel condominio ed evidenzia la funzione di rappresentanza del condominio, quale ente di gestione, posizione questa del condominio che non incide sulla singola titolarità dei diritti e delle obbligazioni e rispetto al quale non sorge questione di solidarietà o meno dell’obbligazione.

La volontà delle parti
La soluzione della controversia, pertanto, andava prospettata secondo quanto disposto dalla norma anzi detta ed in considerazione, per quanto riguardava l'articolo 9 del contratto, della necessaria interpretazione del contratto. «Va premesso, si legge nella sentenza in commento, che la volontà delle parti espressa nel contratto deve essere accertata interpretando le clausole del contratto le une per mezzo delle altre ai sensi dell’articolo 1363 Codice civile».

Secondo il giudice calabrese, occorreva evidenziare che al primo comma dell’articolo 9 del contratto, le parti hanno regolato le modalità di pagamento, prevedendo il versamento di un acconto da parte della committente (ovverossia il condominio indicato in contratto appunto come committente), gli ulteriori pagamenti in corso d’opera, a stati di avanzamento, ed il pagamento dell’ultima rata dopo l’approvazione del collaudo sempre da parte della committente, con ciò assumendosi il condominio l’obbligazione per il pagamento del corrispettivo dei lavori.

Le parti poi, al secondo comma dell’articolo 9 del contratto sottoscritto, hanno convenuto che il condominio non risponderà «in solido delle morosità dei singoli condòmini» per poi concludere che «di conseguenza» l’appaltatore potrà esperire eventuali azioni per i crediti maturati e per eventuali danni e rivalse «solo ed esclusivamente nei confronti dei condòmini che dalla certificazione dell’amministratore condominiale in carica risultassero morosi, sollevando nel contempo gli altri condòmini adempienti da ogni responsabilità».

L’esclusione della responsabilità solidale
Tali essendo le intese cui sono pervenute le parti in contratto, deve ritenersi, per il Tribunale di Cosenza, che, fermo restando l’obbligo del condominio di pagamento del corrispettivo stabilito al primo comma (e non potrebbe essere diversamente, atteso che il pagamento effettuato, in mancanza di titolo esecutivo, direttamente dal singolo condomino all’appaltatore, in ragione della sua quota non sarebbe opponibile al condominio,Cassazione 10371/2021), nell’escludere la responsabilità solidale del condominio le parti non hanno fatto altro (con l'articolo 9 del contratto d'appalto) che evidenziare la responsabilità di natura parziaria dei singoli condòmini, richiamando il contenuto dell’articolo 63 comma 2 disposizioni attuative Codice civile che prevede che il creditore agisca in via esecutiva nei confronti dei condòmini che non siano in regola con i pagamenti.

Obbligazione parziaria
La previsione contrattuale in questione, pertanto, era volta (solo) a ribadire la natura parziaria dell’obbligazione dei condòmini e ad escludere, ove ve ne fosse necessità, una loro responsabilità di natura solidale. Le parti, quindi, con la clausola in contestazione, non hanno inteso escludere la legittimazione passiva del condominio, che è parte contrattuale e pertanto correttamente investita della domanda di adempimento del contratto, bensì «hanno inteso ribadire in sede contrattuale quanto ritenuto dalla giurisprudenza, a partire dal 2008 in poi, in ordine alla esclusione della solidarietà nelle obbligazioni a carico dei condòmini, prevedendo poi, secondo quanto previsto ai sensi dell’articolo 63 comma 2 disposizioni attuative Codice civile l’escussione del credito in sede esecutiva nei confronti dei singoli condomini morosi, ma stabilendo in sede contrattuale di sollevare «nel contempo gli altri condòmini adempienti da ogni responsabilità», derogando quindi sul punto (con efficacia che non è dato qui verificare, esulando dall’oggetto della domanda) alla previsione di cui all’articolo 63 comma 2 disposizioni attuative Codice civile della responsabilità sussidiaria dei condòmini virtuosi. Si concludeva, dunque, per l’infondatezza della eccezione del difetto di legittimazione passiva del condominio e di improcedibilità della domanda di pagamento formulata in sede monitoria nei con fronti del condominio.