Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio

L’estate si conferma il periodo più strategico per la scelta del fornitore di energia, in un contesto di domanda inferiore rispetto ai picchi invernali, e per i clienti domestici vulnerabili il mese di giugno rappresenta la scadenza ultima per aderire al servizio a tutele graduali, opzione che garantisce le migliori condizioni di risparmio. In ambito condominiale, la stagione estiva sarebbe il momento propizio per programmare l’installazione di impianti fotovoltaici sui tetti o le terrazze di copertura al fine di ridurre i consumi. L’adozione di questa soluzione è però frenata da diversi fattori: malgrado la diminuzione del costo dei pannelli, l’investimento iniziale resta significativo ed è attesa la promulgazione del decreto per il «Conto Termico 3.0», che dovrebbe ampliare il contributo diretto del Gse ai nuovi impianti, diminuendo l’esborso per i condòmini.

Queste incertezze, unite alla complessità burocratica, non favoriscono il decollo dei gruppi di autoconsumo. La gestione complessa spinge infatti a optare per impianti di dimensioni più ridotte, con batterie di accumulo, per coprire solo i consumi delle parti comuni come luce, scale e ascensore. Si sceglie così di ridurre da subito il prelievo dalla rete, rinunciando però alla tariffa incentivante, poiché la gestione del gruppo può risultare poco trasparente e i benefici economici sono incassabili solo a distanza di un anno, un orizzonte temporale che mal si concilia con le diverse esigenze dei condomini.

Nelle notizie della settimana, la comunicazione all’Enea per l’ecobonus che, se omessa o tardiva, non comporta la decadenza dal beneficio fiscale in quanto ha finalità statistiche (Cassazione 15204/2025). Le aliquote dei bonus per l’installazione di climatizzatori nel 2025 risultano ridotte. In tema di lavori straordinari, il Tribunale di Bologna (sentenza 1210/2025) ha precisato che non sussiste l’obbligo di costituire il fondo speciale se le opere sono pagate tramite sconto in fattura. Anche il bonus del 75 per cento per le barriere architettoniche subisce una stretta, essendo limitato a scale, rampe e ascensori, escludendo quindi il rifacimento dei bagni.

Le detrazioni fiscali non godute dal defunto si trasferiscono all’erede solo se questi ha la «detenzione materiale e diretta» dell’immobile, condizione che esclude chi eredita un bene locato (Cassazione 11731/2025). In materia di sanatorie, la Regione Lazio ha innalzato dal 2 al 15 per cento la soglia delle variazioni essenziali, ampliando il campo di applicazione delle parziali difformità sanabili. Sul piano penale, la creazione artificiosa di crediti d’imposta per bonus edilizi integra il reato di indebita percezione di erogazioni pubbliche, il cui profitto coincide con il prezzo di cessione del credito. Per la gestione dei lavori, i compensi professionali per interventi su parti diverse dell’edificio, come facciate e ballatoi, vanno ripartiti in proporzione al valore delle singole opere.

La validità delle delibere assembleari è stata oggetto di diverse pronunce. Una delibera è invalida se i millesimi dei contrari superano quelli dei favorevoli, anche in presenza di una maggioranza numerica dei votanti (Tribunale di Lecce 1620/2025). La stessa sentenza chiarisce che la conferma dell’amministratore richiede il medesimo quorum qualificato di una nuova nomina: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. L’omessa sottoscrizione del verbale da parte di presidente e segretario, se prevista dal regolamento, rende la delibera annullabile (Tribunale di Nola 1688/2025). Nei supercondomìni con più di sessanta partecipanti, ogni condominio nomina un rappresentante per l’assemblea generale che delibera sulla gestione ordinaria.

I poteri dell’amministratore si sono ampliati: può partecipare alla mediazione senza una preventiva delibera, necessaria solo per ratificare l’accordo (Tribunale di Sassari 1216/2025). La Cassazione (sentenza 14871/2025) gli riconosce la legittimazione ad agire contro l’appaltatore per vizi che interessano sia parti comuni che private, come i balconi. L’amministratore in regime di prorogatio può compiere solo atti urgenti ma anche convocare l’assemblea. Nella gestione dei morosi, è legittima la sospensione della fornitura idrica dopo sei mesi di insolvenza, ma l’accesso coatto all’immobile richiede un’autorizzazione del giudice (Tribunale di Bergamo 768/2025). È sempre illecita l’affissione dei nomi dei morosi negli spazi comuni (Tribunale di Taranto 826/2025). Sulla contabilità, la Cassazione (sentenza 14428/2025) ha ribadito il principio di prevalenza della sostanza sulla forma: il rendiconto è valido se comprensibile, anche senza alcuni allegati formali. Va distinta l’attività del revisore condominiale, che verifica la contabilità, da quella del perito, che può ricostruirla.

Un regolamento di natura contrattuale può vietare l’esercizio di B&B e affittacamere, qualificandoli come attività produttive (Corte d’appello di Roma 3419/2025). Richiede invece il consenso unanime l’assegnazione in uso esclusivo a un solo condomino di metà dei posti auto comuni (Corte d’appello di Brescia 58/2025). La ripartizione delle spese per i frontalini dei balconi dipende dalla loro funzione estetica (Cassazione 27413/2018), mentre i costi del lastrico solare a uso esclusivo spettano solo ai proprietari delle unità sottostanti (Corte d’appello di Firenze 396/2024). Il condomino che subisce un danno da una parte comune, pur avendo diritto al risarcimento, deve partecipare pro quota alle spese di riparazione (Cassazione 9030/2025). In caso di infiltrazioni da parti comuni, il proprietario può agire in giudizio senza ulteriori attese se il condominio è inerte. Per la realizzazione di un gazebo stabile in giardino, qualificato come costruzione, occorre rispettare le norme sulle distanze, e la violazione può portare a un risarcimento per la diminuzione di riservatezza del vicino (Tribunale di Foggia 922/2025).

L’opposizione a una sopraelevazione è possibile se lede l’aspetto architettonico, ma l’azione giudiziaria non ha seguito se una consulenza tecnica ne accerta un complessivo miglioramento strutturale (Cassazione 11251/2025).

Per i contratti di locazione, in caso di rinnovo tacito, l’attestato di prestazione energetica (Ape) scaduto deve essere rifatto (interpello Mase 30213/2025). Le garanzie per il locatore possono essere ampliate con fideiussioni bancarie o assicurative in alternativa al deposito cauzionale. Per le compravendite, la cessione di un posto auto pertinenziale può essere libera o vincolata a seconda dell’anno di costruzione dell’edificio. È possibile delegare il coniuge per la firma del rogito, ma la procura deve avere forma notarile. Sul piano procedurale, il termine di trenta giorni per impugnare una delibera, per l’assente, decorre dal decimo giorno di giacenza della raccomandata (Corte d’appello di Napoli 2769/2025). Le cause condominiali di valore modesto o relative all’uso delle parti comuni rientrano nella competenza del giudice di pace (Tribunale di Pavia). Per avviare un’azione legale, come per infiltrazioni, è possibile ottenere i nominativi degli amministratori dei condomìni confinanti tramite accesso agli atti presso l’agenzia delle Entrate (Tar Lazio 8316/2025).

Ne il Punto di Antonio Scarpa gli approfondimenti su: fabbricato a destinazione alberghiera e regime condominiale, mora del conduttore ex articolo 1591 Codice civile, domanda di danni da infiltrazioni d’acqua, competenza del Tribunale regionale delle acque in tema di risarcimento danni, immissioni di rumore, contratto preliminare.

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