Appartamento comune concesso in locazione, valida la disdetta inviata da uno solo dei comproprietari

Dalla rivista «L'amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento all’ordinanza 34131 del 21 novembre 2022 della corte di Cassazione.

Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza. Uno o alcuni di essi possono gestire, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti.

In applicazione del principio, la Cassazione ha confermato la sentenza di appello che aveva statuito la validità ed opponibilità ai comproprietari, anche se rimasti estranei alla stipulazione, di un contratto di affitto di fondo agricolo sottoscritto da uno solo di essi, nonché l’estensione a ciascuno di essi degli effetti della domanda di risoluzione del contratto, avanzata da un comproprietario soltanto, e del conseguente ordine di rilascio.

La comunicazione di una disdetta può costituire anche iniziativa delicata, come ben sanno gli amministratori che fanno i conti con la disciplina della indennità per la perdita dell'avviamento e con le cicliche difficoltà del mercato delle locazioni. La disdetta può costituire titolo per esigere l'indennità per la perdita dell'avviamento a favore di un inquilino che aveva già deciso di riconsegnare spontaneamente il negozio.

La disdetta comunicata relativa ad alcuni negozi che hanno perso la loro appetibilità a causa dei cambiamenti del mercato delle locazioni può far decidere l'inquilino ancora dubbioso a restituire le chiavi dell'immobile monovano che non appare destinato ad essere nuovamente locato. Il primo suggerimento in materia di disdette è quindi quello di specificare con chiarezza, nella scrittura che conferisce l'incarico di gestire il rapporto locatizio, che la disdetta deve essere decisa e deve essere trasmessa dal cliente e non dall'amministratore.

Al netto di queste osservazioni, la sentenza in commento conferma che quando il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comunione ciascuno dei comunisti ha di regola «pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti».

Per la verità nel caso particolare la validità della disdetta inviata da uno solo dei comproprietari deriverebbe comunque anche dalle disposizioni dell'articolo 1105 Codice civile, a mente del quale ogni comproprietario ha diritto di concorrere nell’ amministrazione della cosa comune.