B&b vietato dal regolamento ed opponibilità ai terzi acquirenti di queste clausole limitative

Un condominio adiva il Tribunale di Milano deducendo che due convenuti al suo interno esercitavano l'attività di bed & breakfast ovvero attività di residenza turistico alberghiera. Soggiungeva che il regolamento di condominio vietava la destinazione d'uso ad alberghi, ristoranti, pensioni nonché camere d’affitto e la inibiva in quanto lesiva del decoro, sicurezza e tranquillità. Evidenziava che una clausola regolamentare vietava l'occupazione, anche temporanea, dei locali, aree e spazi comuni.

Esponeva, inoltre, che anche l’utilizzo degli ascensori per il trasporto di lenzuola ed asciugamani era vietato dal regolamento. Concludeva chiedendo venisse ordinata la cessazione di ogni attività turistico-alberghiera, bed & breakfast e locazioni brevi oltre all’utilizzo degli elevatori. I convenuti avversavano la domanda rilevando che l'esercizio era lecito e conforme alle attività permesse dal regolamento condominiale per cui non sussisteva alcuna lesione del decoro, sicurezza e tranquillità del condominio.

L'esito del primo grado
La curia ambrosiana escludeva che l'attività fosse alberghiera o di pensione o di affittacamere (e come tali vietate dal regolamento condominiale). Riteneva, invece, che fosse di bed & breakfast. Dichiarava comunque che tale esercizio nel condominio era vietato dal regolamento poiché lesivo del decoro e della tranquillità. Al riguardo, precisava che il regolamento vietava l'occupazione, anche temporanea, di locali, aree, spazi comuni e l’utilizzo degli ascensori per trasportare lenzuola ed asciugamani. In conseguenza, ordinava ai convenuti la cessazione di ogni attività oltre all’uso illegittimo degli ascensori.

Le ragioni dell'appello
Gli appellanti, richiamandosi ad un consolidato orientamento di legittimità, asserirono che il regolamento di condominio costituiva una servitù atipica. Come tale, comprometteva il godimento esclusivo delle unità immobiliari per cui era inopponibile ai terzi acquirenti in quanto le limitazioni avrebbero dovuto essere trascritte nei registri immobiliari in apposita e specifica nota (separata dalla trascrizione dell'atto di acquisto). Rilevarono altresì che l'esercizio era lecito e conforme a quelli consentiti dal regolamento di condominio sicché non si configurava alcuna turbativa del decoro, della sicurezza e tranquillità del condominio.

Il condominio appellato ribadiva che l’attività esercitata aveva natura ricettiva e tale destinazione d'uso era espressamente vietata dal regolamento di condominio. Chiedeva la conferma della cessazione di ogni attività turistico-alberghiero. Mediante appello incidentale domandava l'inibizione dell'esercizio perché, oltre ad essere vietato dal regolamento di condominio, costituiva pericolo di danno all'edificio e agli abitanti.

La decisione della Corte ambrosiana
La Corte di Appello di Milano con sentenza 1048 pubblicata il 29 marzo 2022, nel confermare la pronuncia di primo grado ha analizzato l'importante tema della opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole regolamentari contrattuali limitative della facoltà di destinazione delle proprietà esclusive. Ha così affrontato la questione della opponibilità in relazione alla clausola regolamentare che vieta la destinazione delle proprietà esclusive ad alberghi, pensioni e camere di affitto.

Aderisce all'orientamento della Suprema corte (Cassazione 8278/2019, Cassazione 6769/2018, Cassazione 21024/2016) secondo il quale va ricondotta nel novero delle servitù atipiche la previsione regolamentare che comporti limitazioni alla destinazione d'uso delle proprietà esclusive. L’opponibilità delle limitazioni ai terzi acquirenti - prosegue la Corte meneghina - va regolata con la disciplina delle servitù riguardo alla trascrizione del peso mediante indicazione delle specifiche clausole limitative in apposita nota distinta da quella del rogito, essendo insufficiente il generico rinvio al regolamento di condominio.

L’ulteriore trascrizione
La più recente giurisprudenza (25139/2019) - evidenzia la Corte di appello milanese - ha chiarito che le clausole limitative (inserite nel regolamento predisposto dal costruttore-venditore con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di una unità immobiliare e del vincolo reale reciproco) determinano l’opponibilità delle servitù (menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente). Inoltre, in sede di trasferimento degli ulteriori immobili, il regolamento di condominio andrà ogni volta richiamato o allegato e si dovrà eseguire ulteriore trascrizione per le servitù che man mano verranno all’esistenza fino ad esaurire il frazionamento della proprietà originariamente comune.

Il regolamento di condominio non è assoggettato alla trascrizione nei registri immobiliari mentre lo sono le convenzioni costitutive di servitù in esso annoverate. Qualora manchi la trascrizione, i disposti regolamentari che impongono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive varranno soltanto nei confronti del terzo acquirente il quale ne prende atto nel rogito d’acquisto. In mancanza della certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell’atto costitutivo, va verificata la certezza reale della conoscenza di tale vincolo reciproco che si consegue unicamente mediante indicazione della servitù gravante sull’immobile oggetto della alienazione (Cassazione 676/2018).

Non basta il semplice richiamo al regolamento
Ciò premesso, nel caso di specie vagliato dalla Corte ambrosiana le condizioni essenziali per l'opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive previste dalla clausola regolamentare contrattuale non si erano realizzate. Infatti, non risultava essere oggetto di apposita nota di trascrizione e, inoltre, nei rogiti il regolamento era stato richiamato senza specifico riguardo alle limitazioni. Appariva, perciò, inopponibile la clausola regolamentare che vietava la destinazione delle proprietà esclusive ad albergo, pensione e camere d'affitto.

Ciononostante, secondo la Corte distrettuale milanese l'inopponibilità delle specifiche limitazioni all'utilizzo degli immobili esclusivi prescinde dall'obbligo di osservare le regole comportamentali che disciplinano la civile convivenza in àmbito condominiale. La fase istruttoria espletata nel giudizio di prime cure aveva acclarato che l'attività locatizia breve ad uso turistico costituiva fonte di pericolo per l'edificio e per i residenti ed era lesiva del decoro. Per cui se, da un canto, ha riconosciuto che le clausole limitative erano inopponibili agli appellanti, dall'altro, tuttavia, ha confermato la pronuncia del primo giudice in quanto era stata acclarata la violazione delle più elementari regole comportamentali sottese ad una armonica e rispettosa convivenza.

La violazione della civile convivenza
Mediante il provvedimento gravato veniva ordinata la cessazione dell'uso degli ascensori per il trasporto di lenzuola ed asciugamani. Tale utilizzo confliggeva con il regolamento condominiale contrattuale poiché vietava l'uso degli elevatori per scopi estranei al trasporto delle persone. Le testimonianze fecero affiorare una caterva di incresciose anomalie e usi impropri dei beni comuni riconducibili agli occupanti degli appartamenti locati: forti rumori diurni e notturni; danni cagionati ai gradini della entrata, ai cardini e stipiti dell'ascensore; danni alle serrature del portone di ingresso provocati dai ripetuti urti dei trolley agli stipiti dell'ascensore e agli spigoli delle scale; schiamazzi diurni e notturni nelle parti comuni procurati da comitive in attesa di ricevere istruzioni per accedere negli appartamenti; danni al portone d'ingresso, peraltro frequentemente lasciato aperto; gli avventori spesso non richiudevano la porta dell'ascensore (obbligando i residenti a raggiungere il proprio immobile a piedi); il condominio subiva spesso sanzioni per la errata raccolta dei rifiuti da parte degli ospiti; abbandono dei sacchi di immondizia nei locali comuni dello stabile e imbrattamenti con liquidi appiccicosi nelle trombe scale.