Canone ridotto o sospeso all’inquilino anche solo per inesatto adempimento del locatore

L'inquilino può sollevare l'eccezione di inadempimento non solo se venga completamente a mancare la prestazione del proprietario ma anche se sia soltanto inesatta purché – seppur non tale da escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile – possa dirsi giustificata la sospensione del pagamento del canone. Ciò, parametrandosi l'obbligo di comportarsi secondo buona fede, all'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti e all'incidenza della condotta inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico contrattuale in base all'interesse di controparte. Lo afferma il Tribunale di Benevento con sentenza numero 751 del 15 aprile 2021.

I fatti
Motivo di scontro, l'opposizione ad un decreto ingiuntivo formulata da una Srl raggiunta dall'intimazione di pagamento di circa mille euro richiesti dalla conduttrice dell'immobile locatole come restituzione del deposito cauzionale versato in esecuzione del contratto. La donna, spiega, immessa anticipatamente nella detenzione dell'immobile e lamentate delle difficoltà nell'erogazione delle forniture, aveva manifestato la volontà di risolvere prima del previsto il contratto e ne riconsegnava le chiavi. Ella, però, sottolinea la società, non solo aveva lasciato insoluto un canone e degli oneri condominiali ma aveva restituito la casa in stato di degrado tanto che per ripristinarne le originarie condizioni occorrevano interventi per un esborso di mille euro. Con l'occasione, le chiedeva anche le spese per l'intermediario incaricato della stipula ed i costi di registrazione della cessazione del contratto.

La signora si difende: la risoluzione anticipata era stata necessitata dalle difficoltà incontrate nella stipula dei contratti per le utenze di acqua e di gas. In particolare, nonostante fosse riuscita a distanza di un mese ad attivare quella idrica, non c'era stato nulla da fare con quella del gas visto il blocco dovuto a debiti pregressi sulla fornitura. Scelta inevitabile che le aveva causato anche ulteriori spese per il trasloco. Ecco perché chiede, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni da inidoneità del bene all'uso pattuito anche considerato il fatto che la problematica poteva essere risolta dalla proprietaria saldando i debiti. In ogni caso, conclude, il rilascio recava una data non corrispondente a quello effettivo e precedente per cui la mensilità pretesa non era dovuta. Per gli oneri condominiali, era l'amministratore che semmai avrebbe dovuto farne richiesta. In sintesi, la signora chiede la condanna della controparte al rimborso dei costi di trasloco ed al risarcimento del danno non patrimoniale cagionatole per lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare.

La decisione
Opposizione bocciata. Intanto, premette il Tribunale, la posizione della Srl era sostanzialmente di non contestazione della risoluzione tanto che, nell'opporsi, non aveva contrapposto nulla per paralizzare nel merito la pretesa restitutoria, limitandosi a svolgere una riconvenzionale di risarcimento danni. Ma, anche a volerla riqualificare diversamente, era infondata poiché le condizioni di degrado erano state genericamente addotte ma non provate. Va da sé anche il rigetto della pretesa di restituzione del deposito cauzionale. Ciò detto, il giudice sottolinea come le circostanze per cui l'erogazione dell'acqua fosse iniziata in ritardo e quella del gas fosse impedita dai debiti pregressi – seppur non tali da escludere il godimento del bene –legittimavano la risoluzione e/o la riduzione del canone durante il periodo di occupazione.

In effetti, rileva, il conduttore può sollevare l'eccezione d'inadempimento non solo se venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche se l'inesatto adempimento non sia tale da escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile ma la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata alla luce dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dell'oggettiva proporzione degli inadempimenti, dell'incidenza della condotta inadempiente sull'equilibrio pattuito e dell'interesse di controparte (Cassazione, 20322/2019). Di qui, la debenza del canone solo per i giorni di occupazione dell'immobile ed il rigetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo nei termini esposti.