Concorso di responsabilità per i danni derivanti da infiltrazioni del lastrico solare ad uso non comune

Se l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non è comune, dei danni da infiltrazioni nell'alloggio sottostante rispondono sia il proprietario come custode, e sia il condominio visto l'obbligo dell'amministratore di adottare i controlli necessari per la conservazione delle parti comuni e quello dell'assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Ecco perché, in caso di pretese risarcitorie, scatterà un concorso di responsabilità salvo che i danni siano riconducibili solamente al titolare del diritto di uso esclusivo del bene dal quale derivino. A cambiare le sorti della causa, solo la prova del caso fortuito o di altro fattore scatenante. Lo sottolinea il Tribunale di Pavia con sentenza 1421 dell'11 novembre 2021.

I fatti
Protagoniste due donne. L'una cita l'altra per chiedere i danni subiti dall'appartamento di cui era comproprietaria col fratello e cagionati dall'alloggio della condomina a suo avviso responsabile in via esclusiva. Di qui, la domanda tesa ad ottenerne la condanna ad eseguire le opere necessarie. Il locale sito al piano terra e locato per uso commerciale, spiega, aveva sofferto per le infiltrazioni d'acqua scatenate da abbondanti piogge e provenienti dal terrazzo sovrastante. A provocare il tutto, il distacco del risvolto della guaina dalla muratura del lato est. Occorreva, quindi, come suggerito dal consulente, prima una riparazione conservativa e poi una completa impermeabilizzazione per evitare il ripetersi del fenomeno. La proprietaria del terrazzo, però, si rifiuta di sopportarne i costi siccome da ripartirsi tra i proprietari delle parti interessate ed il condominio. Contesta altresì l'ampiezza delle riparazioni indicate ma il Tribunale accoglie – pur riducendo l'importo preteso – le richieste della danneggiata.

La responsabilità da custodia
Il terrazzo (o lastrico solare, a seconda delle rispettive costruzioni delle parti) sovrastante la cucina dell'unità al pianterreno è di proprietà esclusiva della convenuta. Ma, con un'altra porzione di lastrico confinante, costituisce copertura totale del locale cucina. Tanto premesso, il giudice di Pavia riconosce la responsabilità da custodia intesa come potere di effettiva disponibilità e controllo della cosa cui corrisponde il dovere di custodirla, vigilarla e mantenerne il controllo affinché non danneggi i terzi. Delle infiltrazioni, pertanto, non poteva non risponderne la signora.

Tuttavia, ricorda, se l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti, dei danni da infiltrazioni nell'unità sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quali custodi e sia il condominio stanti gli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari a conservare le parti comuni incombenti in parte sull'amministratore ed in parte sull'assemblea tenuta alle opere di manutenzione extra. Vige, allora, un concorso di tali responsabilità salvo prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare (Cassazione 19556/2021).

La ripartizione delle spese
E se il danneggiato ha la facoltà di agire per l'intero anche nei confronti del singolo, a prescindere dal riconoscere o meno al bene la natura di lastrico solare, l'imputabilità delle spese relative alla sua riparazione ed al ristoro dei danni per un terzo in capo alla condomina e due terzi all'ente, rilevava solo nei rapporti interni tra il condominio e la donna. In sintesi, ferma la responsabilità diretta e per intero della convenuta, spettava a lei evocare il condominio corresponsabile. Adempimento cui non aveva provveduto, e rimediabile in un eventuale distinto giudizio teso ad ottenere il regresso delle somme corrisposte a titolo di condanna, che perciò non rilevava nel processo in questione. Contesto in cui, invece, figurava come responsabile in quanto custode del bene.

È noto, difatti, che la responsabilità del custode è oggettiva e non ne presuppone la colpa bensì la mera esistenza d'un nesso causale tra la cosa ed il danno. Essa è perciò esclusa solo dalla prova del fortuito, nel quale può rientrare anche la condotta della stessa vittima, ma, nella valutazione dell'apporto fornito alla produzione dell'evento, il giudice deve tenere conto della natura della cosa e delle modalità che in concreto ed ordinariamente ne connotano l'uso. Ebbene, nella vicenda, l'esame della consulenza e le prove di bagnatura condotte per misurare l'umidità attraverso l'igrometro, avevano accertato una bassa umidità del muro per cui i segni presenti e documentati non potevano che derivare da colature causate dal distacco del risvolto della guaina.

Conclusioni
In conclusione, non solo la convenuta non aveva provato la sussistenza del caso fortuito o di altro fattore causale indipendente dal proprio terrazzo/lastrico solare quale origine delle infiltrazioni, ma risultava dimostrata in modo univoco la riconducibilità delle infiltrazioni all'immobile di sua proprietà. Queste, le ragioni per cui il Tribunale di Pavia accoglie la domanda della danneggiata pur tagliando l'importo chiesto per ridimensionamento dei lavori occorrenti.