Condominio orizzontale: può essere comune il tetto di una villetta

Il condominio orizzontale è stato positivizzato dal legislatore con la riforma del 2013, laddove ha previsto l'introduzione dell'articolo 1117 bis Codice civile, a mente del quale: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.
Nel condominio orizzontale è un po' più difficile individuare le “parti comuni” di cui all'articolo 1117 codice civile, le quali – come la giurisprudenza ci ha più volte riferito – si presumono tali, sino a prova contraria.
Può così succedere – come, in effetti, accaduto con il provvedimento in commento (Corte di Cassazione, Ordinanza nr 10370 del 20 aprile del 2021) – che le parti del gioco si invertano: nel senso che potrebbe essere necessario dimostrare che una parte che si presume privata (si pensi alla copertura di un edificio posto all'interno di un condominio orizzontale) sia invece comune.
Nel qual caso, per configurare tale “copertura” come parte comune potrebbe non essere sufficiente la relativa menzione in un regolamento di natura contrattuale.
In punto, è stato enunciato dai giudici di legittimità un importante e inedito principio di diritto, che è bene riportare testualmente, per come appresso riferito. E segnatamente: “La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condòmini quale effetto dell'acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350 n. 3 e 2643 n. 3, c.c.„ recante l'inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condòmini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità del immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione”.
In altri termini, non vale a dare luogo ad un contratto o ad un fatto costitutivo di una comunione immobiliare il titolo che si limiti a richiamare un regolamento condominiale in cui si riconosce la “proprietà comune” di alcuni beni genericamente determinati in un elenco, anche con rinvio alla planimetria allegata.