Condominio parziale: ripartizione delle spese e quorum costitutivi e deliberativi

Ripartizione delle spese e condominio parziale. Sono questi i temi affrontati dal Tribunale di Ravenna con la sentenza 381 depositata il 5 luglio 2022. Due condòmini, quali proprietari ciascuno di una unità immobiliare sita all'interno di un condominio sito in Faenza impugnavano ex articolo 1137 Codice civile, la delibera assembleare adottata, relativamente alla ripartizione delle spese inerenti all'asserito rifacimento della facciata condominiale. Gli attori, in particolare, «contestavano la contrarietà dell'impugnata delibera al criterio di ripartizione delle spese di cui all'articolo 1123, comma 3 o comma 2, Codice civile» nonché, in subordine, la contrarietà all'articolo 1322 Codice civile di una determinata clausola del regolamento condominiale richiamato nella delibera medesima ai fini della individuazione del criterio di riparto delle spese.

Gli attori, a tal uopo, evidenziavano di essere proprietari di due villette a schiera facenti parte del condominio, il quale sarebbe formato da quattro corpi di fabbrica ben individuabili e riconducibili a due tipologie architettoniche (villetta a schiera ed edificio in linea). Ritenevano, pertanto, che non possano considerarsi parti comuni del predetto condominio i muri perimetrali di tamponamento di facciata degli edifici, separati, nei quali hanno i propri appartamenti altri gruppi di condòmini e che, correlativamente, agli altri gruppi di condòmini sono comuni soltanto i muri perimetrali di tamponamento di facciata degli edifici in cui hanno le proprie unità immobiliari, per cui gli attori «non avrebbero dovuto partecipare nemmeno in parte alle spese per i muri perimetrali degli altri edifici».

La delibera impugnata veniva ritenuta nulla e/o annullabile, inoltre, perché, nello stabilire il criterio di ripartizione delle spese, era stato fatto richiamo ad una clausola del regolamento condominiale interpretandola in modo erroneo, stabilendo un criterio di ripartizione delle spese invalido, perchè diverso da quello previsto dalla legge ex articolo 1123 Codice civile, essendo state «suddivise illegittimamente le spese relative a tutte le facciate fra tutti i condòmini secondo i millesimi generali di proprietà, senza distinguere, come invece dovuto, fra i singoli edifici e tra i singoli gruppi di condòmini».

La causa veniva istruita con conferimento a Ctu di incarico avente ad oggetto, in particolare, ai fini della verifica della corrispondenza con quanto lamentato dagli attori, i seguenti quesiti : accerti il Ctu, esaminati atti e documenti di causa ed effettuati gli opportuni sopralluoghi, se i muri perimetrali di tamponamento di facciata che delimitano le villette a schiera in cui parti attrici hanno la proprietà possano considerarsi destinati a servire una parte dell'intero complesso residenziale in cui si sviluppa il condominio e in particolare la parte del complesso residenziale in cui gli attori hanno i loro appartamenti ovvero se siano destinati a servire tutto il condominio; se nell'ambito del condominio siano identificabili quattro corpi di fabbrica distinti, ciascuno con i propri muri perimetrali di tamponamento di facciata, strutturalmente e funzionalmente collegati solo a ciascun corpo di fabbrica preso singolarmente; valuti quale sia il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione applicabile nel caso di specie.

All'esito dell'attività istruttoria, il giudice decideva che la delibera condominiale impugnata dovesse essere annullata, in quanto emessa in violazione dei criteri di ripartizione delle spese di cui all'articolo 1123, commi 2 e 3, Codice civile.«Si verte, infatti, nel caso di specie, come sopra ampiamente evidenziato in fatto, in materia di condominio parziale». In tema di condominio parziale, si legge nella sentenza 381/22, peraltro, la Cassazione ha elaborato il principio secondo cui «il diritto di proprietà su tali beni appartiene solo ai condòmini delle unità con le quali gli stessi siano in rapporto di pertinenza» in quanto mancherebbero, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, gli elementi per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti.

Tale assunto implica che la composizione dell'assemblea e delle maggioranze si modificherebbe in base alla titolarità delle parti comuni, ossia non sussisterebbe il diritto di partecipare all'assemblea, relativamente alle cose, agli impianti, ai servizi da parte dei condòmini che non ne avessero appunto la titolarità.Pertanto, da quanto sopra esposto ne discende che «nell'ambito dell'istituto del condominio parziale si realizzano deroghe alle norme generali inerenti la gestione e l'imputazione delle spese» (ad esempio, Cassazione 8066/2005).

Ai sensi dell'articolo 1123, comma 2, in tema di condominio di edifici, se le cose comuni sono destinate a servire i condòmini in misura diversa (come appunto nel caso di specie), le spese, a meno che non vi sia un diverso accordo adottato all’unanimità dalle parti, vanno ripartite in proporzione all’uso che ogni condomino può farne. (Cassazione ordinanza 6010/2019). Ancora, sul tema di che trattasi, la giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che «sussiste condominio parziale ex lege, in base alla previsione di cui all’articolo 1123, comma 3, Codice civile, ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex articolo 1117, sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell’edificio condominiale».

Tale figura risponde alla “ratio” di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, «sicché il quorum, costitutivo e deliberativo, dell’assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condòmini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate». (Cassazione 4127 del 2 marzo 2016 e Cassazione 22179/2014).La delibera condominiale impugnata, pertanto, veniva annullata.