Condominio tecnico: il lastrico solare resta comune se il titolo contrario non lo specifica espressamente

La previsione di condominialità del lastrico solare sancita dall'articolo 1117 del Codice civile, derivante dalla relazione di accessorietà o di collegamento strumentale che lo lega alle singole unità immobiliari, può essere esclusa solo per effetto di una espressa riserva di proprietà contenuta nel titolo originario di costituzione del condominio. Questi sono i rilevanti principi di diritto contenuti nell' ordinanza numero 5850 del 27 febbraio 2023, con i quali la Cassazione ha fornito un'importante chiave di lettura della norma che governa la materia relativa all'individuazione delle parti comuni.

L'originario costruttore/proprietario di un fabbricato, a seguito di donazione con la quale aveva riservato in proprietà esclusiva dei suoi figli due unità immobiliari di uno stabile (attico e superattico), aveva dato origine alla situazione (anche giuridica, oltre che fattuale) di condominialità rispetto alla parte residua dello stabile.Il donante non aveva, però, inserito nella disposizione patrimoniale in oggetto un riferimento espresso alla proprietà del lastrico solare, che, infatti, non veniva menzionato in modo chiaro ed univoco nella disciplina della proprietà comune contenuta nella predetta liberalità.

Per mettere fine alla situazione di incertezza in ordine alla proprietà del lastrico, peraltro rivendicata come esclusiva dai due donatari, alcuni condòmini si rivolgevano all'autorità giudiziaria ed il Tribunale di Roma prima, e la Corte distrettuale successivamente, intervenivano accogliendo la tesi prospettate dagli attori, relativa alla condominialità della copertura dello stabile.In particolare, la Corte d'appello di Roma con la sentenza numero 4542/2017, confermando l'interpretazione già fornita dal giudice di primo grado, ha sostenuto che l’atto di donazione, da intendersi senza dubbio come l'atto costitutivo del condominio, non conteneva elementi certi ed oggettivi tali da far ritenere superata la presunzione di cui all’articolo 1117 del Codice civile proprio con riferimento al lastrico di copertura.I soccombenti proponevano, dunque, ricorso per la Cassazione.

La Suprema corte, con l'ordinanza numero 5850 del 27 febbraio 2023, rigettava il ricorso, condannando gli istanti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.Di assoluto rilievo l'enunciato della Cassazione in relazione alla lettura cui occorre attenersi nell'analisi (e nell'applicazione) dell'articolo 1117 del Codice civile.Osserva, infatti, il massimo collegio che l'articolo in questione non introduce una semplice presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condòmini, ma, piuttosto, fissa un (vero e proprio) criterio di attribuzione della proprietà del bene (comune) in capo alla compagine condominiale.Tale attribuzione in (com)proprietà può essere superata unicamente con la produzione di un titolo che accerti, al contrario, la proprietà esclusiva da parte di un singolo condòmino, o di terzi, ovvero dimostrando che, per le sue caratteristiche strutturali, il bene sia materialmente asservito a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.

In relazione ai lastrici, in particolare, la Cassazione ha affermato che, ove non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, essi, in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti dalla legge in proprietà comune, come conseguenza dell’acquisto (da parte dei singoli) della proprietà dei piani o porzioni di piano.Resta confermato, pertanto, che il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condòmini (Cassazione, ordinanza numero 8593/2022).

Consegue a tali osservazioni che non possono sussistere dubbi in ordine alla funzione primaria del lastrico solare, da individuarsi nella copertura dell’edificio; esso rientra, per questo, nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, però, deve essere fornita, in modo chiaro ed univoco, attraverso una espressa riserva di proprietà contenuta nel titolo originario di costituzione del condominio (Cassazione, ordinanza numero 18796/2020).Nel caso di specie, alla carenza del titolo (ossia, la donazione), non può supplirsi neanche attraverso una differente lettura del dato testuale dell'atto pubblico, in quanto un simile accertamento, già condotto in maniera logica ed argomentata dalla corte d'appello, è riservato al giudice del merito ed è precluso in sede di legittimità.

Inevitabile, dunque, il rigetto del ricorso anche per una decisiva ed ulteriore considerazione: per sottrarsi al sindacato di legittimità, l’interpretazione di un determinato contratto fornita dal giudice di merito non deve essere necessariamente l’unica, o la migliore in astratto.Piuttosto, è sufficiente, che sia una tra quelle (contemporaneamente) possibili e plausibili, com'è accaduto nel caso di specie.

La Corte d'appello ha, infatti, motivato in maniera logica e sostenibile il proprio convincimento: il lastrico solare non è stato espressamente indicato tra i beni residuati in capo alla collettività solo perché, all'epoca della donazione, esso non era ancora accessibile (mancando la scala, realizzata solo più tardi), così come solo in un secondo momento (rispetto all'atto di disposizione) su di esso sono stati installati i cassoni per le riserve d'acqua.Una volta completato con gli accessori in oggetto, non poteva, dunque, seriamente dubitarsi della sua strumentale destinazione a vantaggio della collettività per il solo fatto che non fosse stato espressamente indicato nel novero dei beni comuni.