Condominio tecnico: nulla la delibera su lavori in cemento armato se il progetto è redatto da un geometra

Una condòmina impugnava dinanzi al Tribunale di Sassari due distinte delibere assembleari sollevando, rispetto alle stesse, una serie di censure consistenti: nell'(errato) affidamento della progettazione di interventi strutturali su parti comuni e private, implicanti l'utilizzo del cemento armato, ad un geometra e non ad un ingegnere, in violazione della legge professionale; nella (errata) ripartizione della spesa relativa al compenso professionale per detto contratto d'opera (nullo ad avviso della ricorrente) tra tutti i condòmini; nell'(errato) affidamento della successiva direzione dei lavori ad altro geometra invece che ad un ingegnere, e nella (errata) ripartizione del relativo compenso tra tutti i condòmini. Il Tribunale accoglieva integralmente le censure sollevate dall'istante ed annullava entrambe le delibere.

A seguito dell'appello proposto dal condominio soccombente, la Corte distrettuale di Sassari, con la sentenza numero 511/2016, ha riformato parzialmente la pronuncia di primo grado, limitandosi a confermare la sola nullità di quella delibera che aveva affidato la direzione lavori ed approvato la ripartizione tra i condòmini del compenso del professionista incaricato, omettendo, per contro, di pronunciarsi su tutte le altre questioni che avevano formato oggetto (del giudizio di primo grado e) della pronuncia del primo giudice.Contro tale decisione, la condòmina appellata proponeva ricorso in Cassazione.

Il giudice di legittimità, con la sentenza numero 921 del 13 gennaio 2023, ha smentito la corte territoriale, ritenendo la pronuncia di secondo grado censurabile e non condivisibile.In primo luogo, la Corte d'appello non si è confrontata con il principio per cui, secondo l’articolo 16, lettera m) del Regio decreto 11 febbraio 1929, numero 274 (ossia, il Regolamento per la professione di geometra), non modificato dalla legge 1068 del 1971, la competenza dei geometri è limitata alla progettazione, direzione e vigilanza di costruzioni civili di modeste dimensioni, con esclusione di quelle che comportano l’edificazione e l'utilizzo, anche parziale, di strutture in cemento armato.

Per effetto di tale disposizione è, infatti, riservata in via esclusiva agli ingegneri la competenza per le costruzioni civili, anche piccole, che prevedono strutture in cemento armato (Cassazione civile, sentenza numero 18038/2011; Cassazione civile, sentenza numero 19292/2009).Allo stesso modo, per la Suprema corte, il giudice d'appello ha omesso di affrontare adeguatamente la conseguente questione della (il)legittimità della ripartizione delle spese per il compenso del progettista, incaricato senza averne i titoli professionali, omettendo, altresì, di verificare, attraverso la consulenza tecnica d'ufficio che sarebbe stato opportuno disporre, se la realizzazione dei lavori risultasse regolarmente denunciata o assentita, al fine di escludere un ulteriore profilo di nullità del contratto di appalto, per contrarietà alle norme imperative contenute nel Testo unico dell'edilizia.

In altre parole, la Corte distrettuale avrebbe dovuto indagare, al fine di denunciarne l'eventuale sussistenza, la questione afferente alla nullità delle delibere per illiceità dell'oggetto in quanto contrario a norme imperative, in applicazione espressa dei principi sanciti dalla Cassazione a Sezioni unite, nella pronuncia numero 9839 del 14 aprile 2021.

Da ultimo, ad avviso della Cassazione, in applicazione dei medesimi principi, la Corte d'appello di Sassari avrebbe dovuto valutare la (sussistenza della) nullità delle delibere anche rispetto all'impossibilità giuridica dell'oggetto, nella parte in cui le stesse avevano autorizzato, utilizzando il criterio maggioritario, opere (e spese conseguenti) su parti private (quali i ballatoi ed i terrazzini).L'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può, infatti, occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni.Essa ben può adottare qualunque provvedimento, anche dal contenuto non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.

Non può, viceversa, perseguire finalità extracondominiali e non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini, perché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale proprio dell’assemblea, ossia quello maggioritario, ma impone il ricorso al metodo contrattuale fondato sul consenso (unanime) dei singoli comproprietari.A tutte queste considerazioni, dunque, consegue la cassazione della sentenza impugnata ed il rinvio alla Corte d'appello di Sassari in diversa composizione, affinché esamini le questioni evidenziate, uniformandosi agli enunciati principi di diritto.