Contratti verbali d’affitto validi se stipulati prima del 2005

La legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, stabilisce che «I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». Sono esclusi dagli effetti di cui alla legge n. 311 del 2004 – e, pertanto, non rileva la relativa omessa registrazione – i contratti stipulati prima della sua entrata in vigore (1° gennaio 2005). Così afferma la Cassazione nell'ordinanza 1279/2020 .
Del resto la Corte costituzionale con l’ordinanza 5.12.2007 n. 420 ha riferito che la disposizione in esame ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 c.c”.

«Indebito oggettivo»
La giurisprudenza civile, sulla scorta di tale autorevole interpretazione, ha poi ricavato l'assunto per cui la prestazione compiuta in esecuzione d'un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 Codice civile, e non dall'art. 1458 Codice civile.
Ripetizione delle somme versate (dal conduttore).

Quindi, l'eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire all’inquilino solvens (cioè, a chi si configurerebbe, secondo finzione giuridica, come “conduttore”), ove ne ricorrono i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ai sensi dell'articolo 2043 Codice civile, od al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ai sensi dell'articolo 2041 Codice civile (Corte di Cassazione, 13/12/2016, n. 25503).

Le preleggi
La previsione normativa in disamina, ad ogni buon conto, si applica ai solo ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge n. 311 del 2004, giusto il criterio generale di cui all'articolo 11 delle preleggi e considerato l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso (Corte di Cassazione 28/12/2016, n. 27169).

L’ultimo caso trattato
I giudici di legittimità sono ritornati sull'argomento e, con Ordinanza 1279/2020 , hanno precisato che non rileva l'omessa registrazione per i contratti stipulati prima del 1° gennaio 2005.

In questo caso, la mancata registrazione del contratto stipulato anteriormente alla data di entrata in vigore della legge in considerazione, incide solamente per finalità fiscali e di pubblicità e non, invece, sul regime sostanziale del rapporto contrattuale (in punto, è stata richiamata l'argomentazione tratta dal provvedimento dell'11/12/2012, n. 22588, sia pure dettata in tema di omessa registrazione della risoluzione consensuale di un contratto di locazione).