Criteri di riparto spese, la maggioranza si può formare anche al di fuori dell’assemblea

La risposta de L'Esperto Risponde da Il Sole 24 ore di lunedì 9 gennaio

I criteri di riparto delle spese condominiali previsti dalla legge (articolo 1123 e seguenti commi) possono essere derogati da una diversa convenzione, sia essa contenuta in un regolamento di natura contrattuale oppure approvata con il consenso di tutti i partecipanti al condominio riuniti in assemblea. È un'ipotesi, quest'ultima, difficilmente raggiungibile, fatta forse eccezione in quelle realtà condominiali composte da un numero limitato di condòmini. Recentemente però (Cassazione 21086/2022) si è affermato il principio per cui tale unanime manifestazione di volontà possa essere manifestato anche al di fuori dell'adunanza assembleare, purché sia osservata la forma scritta richiesta per la convenzione stessa. Il condomino che non ha potuto partecipare, personalmente o per delega, all'assemblea può successivamente comunicare a tutti i condòmini il proprio consenso alla modifica dei criteri al criterio di riparto delle spese con i mezzi più idonei (raccomandata a.r. o Pec).

Non rileva dunque l'attività dell'assemblea, ma la formazione di un valido accordo negoziale rappresentato dalla sommatoria dei consensi, che può legittimamente perfezionarsi attraverso una adesione postuma da parte dell' assente: il suo consenso si aggiunge a quello espresso da chi ha partecipato, all'assemblea andando così a realizzare l'unanimità richiesta per la validità della decisione pur in origine viziata.In ogni caso, è da ritenersi nulla la sola delibera che disponga una modifica dei criteri di riparto destinata a valere anche per il futuro, mentre è semplicemente annullabile - dunque impugnabile nei tempi ristretti di cui all'articolo 1137 del Codice civile - quella che va a decidere la ripartizione in concreto di una determinata spesa di gestione di un bene o di un servizio comune, una modifica cioè limitata ad una singola e sporadica fattispecie (Cassazione Sezioni unite 9839/2021).

Né tanto meno la modifica può avvenite per facta conludentia, inteso come il pagamento dei contributi per diversi anni da parte dei condomini in base ad un criterio di riparto di fatto applicati o attraverso la partecipazione con voto favorevole a reiterate delibere di ripartizione in certo modo delle spese condominiali.Non è nemmeno isolato il caso in cui, soprattutto negli stabili di nuova edificazione, il costruttore si sia auto assegnato l'incarico di predisporre il regolamento dove si prevede la clausola di suo esonero dal partecipare alle spese condominiali per quegli appartamenti rimasti in sua proprietà perché risultati invenduti, con la logica conseguenza che i relativi oneri vengono spalmati sugli altri condomini, spesso ignari di essersi assunti, acquistando l'appartamento, anche questo onere perché non citato negli atti di compravendita ma solo riportato nel regolamento che, a questo punto, assume carattere contrattuale. Simile clausola non sempre è nulla perché occorre valutarla nell'intero rapporto contrattuale e capire quanto essa vada a pregiudicarlo nel suo insieme (Cassazione 20007/2022).

La facoltà di applicare un criterio di riparto diverso da parte dell'assemblea può essere prevista dalla legge stessa, come accade nel caso cosiddetto superbonus per il quale la legge 178/2020 ha stabilito la piena validità delle deliberazioni dell''assemblea che imputano a uno o più condòmini l'intera spesa riferita all'intervento deliberato, a condizione però che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole, che anzi propongono tale diverso criterio di riparto proprio per bloccare la situazione di stallo tra i condòmini a causa del mancato raggiungimento della necessaria maggioranza.