Dei danni del terrazzo ad uso esclusivo rispondono anche i condòmini che non lo utilizzano

Se l'uso del lastrico solare, o della terrazza a livello, non è comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell'unità sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo come custodi del bene, sia il condominio visti gli obblighi dell'amministratore di adottare i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e dell'assemblea di badare alla manutenzione straordinaria.

Concorso di responsabilità che, salva prova rigorosa della specifica imputabilità soggettiva del danno, andrà risolto secondo i criteri dettati dal Codice civile che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo e per due terzi a carico del condominio. I costi non legati a negligenza del titolare oppure dell'usuario, quindi, saranno condominiali considerata la funzione del lastrico di copertura dell'edificio. Lo ricorda il Tribunale di Latina con sentenza 1664 dell'8 settembre 2022.

Apre la controversia, la decisione della proprietaria di un alloggio danneggiato dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal terrazzo a livello sovrastante di citarne la nuda proprietaria e l'usufruttuario. Dalle indagini svolte saggiando il soffitto, si appuravano le ragioni del problema nel mancato isolamento della guaina protettiva. Di qui, l'insalubrità dei luoghi che aveva cagionato alla donna danni materiali, danni da impedito godimento dell'abitazione, danni alla salute – siccome umidità e muffe le avevano scatenato ipersensibilità immunitaria, focolai ai bronchi, episodi di broncopneumatiti e serie reazioni allergiche – e disturbi depressivi conseguenti al forzato abbandono del tetto domestico.

Situazione, da rimediare con urgenza, di cui chiedeva ristoro ai proprietari esclusivi, responsabili della cattiva manutenzione del terrazzo e colpevoli per non aver mai eseguito le opere necessarie ad eliminare le infiltrazioni di acqua. Questi, però, si difendono: la funzione di copertura dello stabile, marcano, riteneva doveroso il coinvolgimento degli altri condòmini. Il Tribunale, accolta in parte la domanda della signora, condanna i convenuti e i terzi chiamati a risarcirle i danni patrimoniali e non patrimoniali. Determinante, l'esito della consulenza tecnica che individuava la causa delle perdite sia nell'esecuzione non a regola d'arte dei lavori che, anni addietro, avevano trasformato il tetto in terrazzo praticabile (la guaina impermeabile risultava applicata soltanto sulla soletta e non su tutti gli elementi della costruzione) sia nella vetustà del terrazzo di copertura, privo di manutenzione.

Così, come già ipotizzato nella perizia, il giudice spartisce le spese di riparazione nella misura di un terzo a carico del proprietario soprastante al terrazzo e due terzi a carico di tutti i proprietari sottostanti che ricadono nella sua proiezione verticale. Del resto, sottolinea, qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quali custodi e sia il condominio stanti il dovere del gestore di adottare i controlli necessari a conservare le parti comuni e dell'assemblea di provvedere alla manutenzione straordinaria.

Inevitabile, allora, la scelta del Tribunale di Latina di accogliere la pretesa di ristoro dei danni lamentati dalla proprietaria ripartendoli, però – non essendovi prova della specifica imputabilità soggettiva – secondo i criteri dettati dal Codice civile e detraendo dall'importo la quota di responsabilità dell'attrice quale comproprietaria.