Dieci anni dalla riforma del condominio: amministratore oggi più responsabile, non sempre obbligatorio

Una delle parti delle disciplina condominiale che nella riforma del 2012 ha subito le modifiche più rilevanti è senza dubbio quella che riguarda i doveri e le responsabilità dell’amministratore, decisamente aumentate. Questo è avvenuto in parte innovando le disposizioni originarie del Codice civile e in parte codificando alcuni principi consolidati nella giurisprudenza, come quello relativo all’obbligo di fare transitare i pagamenti su un apposito conto corrente intestato al condominio.

Così, tra l’altro, l’amministratore deve: all’accettazione della nomina, indicare tutti i propri dati anagrafici e professionali e il luogo di conservazione dei registri e dei giorni in cui i condòmini possono prenderne visione; adeguare i massimali della polizza in caso di lavori straordinari; esporre nel condominio i propri recapiti; specificare il suo compenso alla nomina e al suo rinnovo, che altrimenti sono nulli; eseguire gli adempimenti fiscali; tenere il registro di anagrafe condominiale, coi dati dei condòmini e delle unità immobiliari, compresi quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni, reperendoli anche d’ufficio se variano; curare la tenuta dei registri dei verbali, della nomina dell’amministratore e della contabilità; convocare l’assemblea per approvare il rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura della gestione (anche se l’articolo 1130, n. 10, del Codice civile ha omesso di specificarlo).

Tutti gli adempimenti finora ricordati, insieme ad altri ancora che sono pure previsti e che possono essere integrati dai condòmini mediante il regolamento, comportano una responsabilità molto severa per l’amministratore condominiale, eppure il Codice civile, riproponendo l’impostazione originaria del condominio, continua a disciplinare l’amministratore come una figura eventuale e non obbligatoria; e, anzi, con la riforma del 2012, ha aumentato a otto (mentre prima erano quattro) il numero dei condòmini in presenza dei quali, se l’assemblea non provvede, ciascun condomino può fare ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina dell’amministratore. In concreto le unità dell’edificio possono anche essere molto più numerose, ma se i proprietari non sono più di otto, non vi è l’obbligo di nomina (articolo 1129, comma 1).

Eppure la stessa disposizione prevede anche (comma 5) che, in mancanza dell’amministratore, devono essere affissi i riferimenti della persona che svolge «funzioni analoghe a quelle dell’amministratore». Ne consegue che allora un amministratore, nominato o di fatto, ci deve essere comunque. Ma la persona che svolge “funzioni analoghe” può occuparsi della gestione senza il timore di incorrere nelle stesse, pesanti responsabilità che ricadono sull’amministratore professionale? L’avere aumentato ad otto il numero di condòmini oltre i quali si può chiedere al giudice di nominare l’amministratore contrasta con l’ampliamento degli obblighi e delle responsabilità e forse poteva essere adeguato alla tipologia di condominio diffusa nella prima metà del secolo scorso (edificio di modeste dimensioni, quasi sempre frazionato da una proprietà unica a seguito di successione fra eredi, con pochi servizi comuni, spesso privo perfino del riscaldamento e dell’ascensore e senza portiere) caratterizzato da modeste spese ordinarie nell’anno.

Invece la situazione di qualsiasi edificio odierno esige una attività assai più complessa per la quale è necessaria una specifica preparazione. E infatti l’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio solo coloro che godono dei diritti civili, non hanno subito condanne per determinati delitti e non sono sottoposti a misure di prevenzione, non sono interdetti o inabilitati, non hanno subito protesti cambiari e hanno un diploma di scuola secondaria di secondo grado; inoltre devono svolgere un corso di formazione iniziale e poi la formazione periodica. È davvero difficile sostenere che, in presenza di questi obblighi e presupposti in capo all’amministratore professionale, la gestione possa essere svolta da un soggetto diverso.