È nulla la delibera che autorizza la sosta di moto in cortile limitando l’uso di un garage privato

Il fatto che il cortile sia comune non vuol dire che ogni condomino possa servirsene senza limiti, essendo tenuto a non alternarne la destinazione e a non impedire agli altri il pari uso. È quindi possibile escluderne l'utilizzo come parcheggio di veicoli se per conformazione e dimensioni risulti idoneo solo al passaggio delle persone ed al transito delle auto nelle rimesse da lì aventi accesso. Lo puntualizza la Corte d'appello di Napoli con sentenza numero 756 del 18 febbraio 2020.

I fatti
Apre la controversia, la decisione di un uomo di impugnare la delibera con cui l'assemblea aveva destinato il lato sinistro del cortile a sosta di cinque moto. La decisione – contestava – era nulla perché limitava il diritto di accedere al locale terraneo di sua proprietà o, comunque, annullabile traducendosi in un'innovazione che necessitava di un altro quorum. Non solo. Un tribunale aveva già inibito sia la sosta che il parcheggio di mezzi dinanzi alla sua proprietà. Domanda pienamente accolta: la delibera era nulla per violazione del diritto dominicale del condomino sostanzialmente costretto ad un non agevole esercizio della facoltà di accesso al suo bene.

La decisione
Contro la pronuncia arriva l'appello del Condominio che rileva, in primo luogo, la mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato: l'uomo reclamava l'impossibilità di accedere alla sua autorimessa e il tribunale sanciva l'impossibilità di accedervi comodamente. Ad ogni modo, si sarebbe trattato di una compromissione del diritto di proprietà lieve e non di certo tanto grave da giustificare la negazione del diritto degli altri condòmini a godere del bene comune.

Peraltro, l'accesso al box era uguale, se non minore, all'accesso al cortile con tutti i motoveicoli parcheggiati per cui – come sottolineato dal consulente – in presenza o meno delle auto in sosta, erano necessarie pur sempre quattro manovre. Non c'erano ragioni, quindi, per provocare la «paralisi totale del diritto di proprietà di tutti gli altri condòmini che non potevano usufruire del cortile». Appello bocciato.

Lesione del diritto di proprietà
Escluso il vizio di ultrapetizione, dovendosi distinguere gli elementi qualificanti ed identificativi della domanda dalle modalità e misura del pregiudizio, era ravvisabile una lesione del diritto di proprietà del condomino visto il «non agevole esercizio della sua facoltà di accesso ad un bene esclusivo». Neppure poteva negarsi, infine, come la presenza di moto parcheggiate influenzasse negativamente la manovra di uscita dei veicoli dal locale terraneo dell'attore, catastalmente e di fatto destinato al ricovero di vetture. E ciò, a prescindere dall'abilità dell'ipotetico conducente.

A pesare, anche gli articoli 1117 e 1102 comma 1 del Codice civile: il carattere comune del cortile non comporta la possibilità di un utilizzo senza alcuna limitazione laddove ciascun condomino «può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

L’uso della cosa comune
In ogni caso, conclude la Corte di appello, l'uso della cosa comune va «inteso in concreto, in considerazione delle caratteristiche obiettive e funzionali che ben possono comportare l'esclusione dell'attitudine del cortile all'uso di parcheggio di veicoli, quando lo stesso per la sua conformazione e dimensioni risulti idoneo soltanto al passaggio delle persone ed al transito dei veicoli diretti nelle rimesse aventi accesso dal medesimo».

Ecco che, nella vicenda, la consulenza aveva evidenziato l'inidoneità del cortile a consentire la sosta delle cinque moto come disposta dalla delibera per il conseguente intralcio all'accesso agevole ed in sicurezza al vano terraneo dell'uomo. Di qui, la nullità della delibera assembleare per lesione del diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, concretamente limitato nel suo esercizio.