È vessatoria la clausola che deroga al foro naturale del condominio

Un condominio chiedeva di far accertare le cause che avevano reso inutilizzabile la caldaia; la società convenuta dichiarava l’incompetenza territoriale del tribunale, avendo le parti individuato contrattualmente un altro foro per le controversie relative ai contratti di manutenzione. Il Tribunale di Varese, con ordinanza 8713/2022 rigettava tale eccezione, dichiarandosi quindi competente per la decisione.

Al condominio deve essere applicata la disciplina consumeristica, atteso che lo stesso è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti ed agendo, pertanto, l’amministratore come mandatario dei singoli condòmini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (Cassazione civile sentenza 10679/2015; Tribunale di Trani sentenza 299/2021), salvo il caso in cui, secondo un orientamento più restrittivo, sia verificata una diversa destinazione delle unità abitative (Tribunale di Milano, sentenza 7717/2020).

Nella sentenza del Tribunale di Bergamo del 16 gennaio 2019 viene esclusa la possibilità di un condominio di accedere alla procedura di sovraindebitamento non potendo lo stesso soddisfare il requisito soggettivo di cui all’articolo 6 legge 3 del 2012, essendo la nozione di consumatore contenuta nella norma citata pacificamente più specifica di quella contenuta nel Codice del consumo (Cassazione 1869/2016); che la pronuncia della Corte di Giustizia 329/2019, pur affermando che il condominio italiano non rientra nella nozione di consumatore contenuta nella Direttiva 93/13/CEE, ha ritenuto ammissibile la giurisprudenza italiana che estende anche a tale soggetto la tutela del consumatore; che la pronuncia dell’Arbitro Bancario del 10 novembre 2020, pur ritenendo che il condominio non possa essere qualificato come consumatore, non esclude che allo stesso possa essere applicata la disciplina consumeristica.

Un contratto è qualificabile per adesione, ai sensi dell’articolo 1341 Codice civile solo quando sia destinato a regolare una serie indefinita di rapporti e sia stato predisposto unilateralmente da un contraente (Cassazione 11757/2006; Cassazione 2110/2008; Cassazione 7606/2015); che, ai sensi del comma 2 della norma sopra citata, devono essere specificamente approvate per iscritto, tra le altre, le clausole che prevedono deroghe alla competenza; che l’articolo 33 comma 2 lettera u) Dlgs 206/2005 prevede che si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto, o per effetto, di stabilire come sede del foro competente sulle controversie località diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore; che, ai sensi dell’articolo 34 comma 4 Dlgs 206/2005, non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale.

Chiarito inoltre che, ai sensi dell’articolo 36 comma 1 Dlgs 206/2005 le clausole vessatorie sono nulle mentre il contratto rimane valido per il resto; che è onere del professionista provare l’esistenza di una trattativa intercorsa tra le parti e relativa alla clausola di cui si presume il carattere vessatorio al fine di escludere lo stesso.

Le condizioni generali dei contratti stipulati tra le parti individuavano quale foro esclusivo per le controversie relative al contratto quello di Milano ma il condominio ricorrente era sito in Varese; inoltre, non risultava specificamente approvata per iscritto la clausola delle condizioni generali dei contratti in quanto la società non aveva né allegato, né provato l’esistenza di alcuna trattativa con riguardo alla clausola contrattuale.Le condizioni generali dei contratti intercorsi tra le parti rientravano, inoltre, nella categoria del contratto per adesione e la clausola delle condizioni generali dei contratti, dunque, era nulla in quanto vessatoria e, comunque, priva di effetto in quanto non specificamente approvata per iscritto.

Il giudice, per quanto sopra, ha ritenuto competente il Tribunale di Varese ed ha anche ritenuto il ricorso ammissibile, ricorrendo il presupposto dell’urgenza richiesto dall’articolo 696 Codice di procedura civile ogni qualvolta i tempi connessi all’introduzione e allo svolgimento del giudizio di merito possano pregiudicare l’accertamento tecnico ed essendo lo stato della caldaia sicuramente soggetto ad alterazioni con il decorso del tempo.