Fondo speciale e transazione su spese condominiali tra i temi delle pronunce della settimana

In Diritto e pratica condominiale 11 aprile 2023 è stato pubblicato, a margine di una recente sentenza del Tribunale di Terni, il commento di G. Martino, Immobili di edilizia residenziale pubblica: la responsabilità dell'Ente gestore per i danni cagionati a terzi dalle parti comuni. Le complesse normative in tema di alloggi di edilizia residenziale pubblica, proprietà e rispettiva gestione da parte degli enti assegnatari o delle cooperative a contributo erariale, rilevano ovviamente anche ai fini della individuazione della relazione di custodia dei beni e dei servizi comuni, ove gli stessi rechino pregiudizio ad alcuno.

Come sempre molto accurato è il contributo di C. Belli, Gli «amletici» dilemmi giurisprudenziali su «transazione» della lite e principio di «parziarietà» nelle obbligazioni condominiali, in Diritto e pratica condominiale 12 aprile 2023, che trae spunto dalla sentenza della Cassazione 7967 del 2023. Secondo l'interpretazione che si lascia preferire, spetta all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli (ad esempio, Cassazione 8 giugno 2020, numero 10846; Cassazione 13 maggio 2022, numero 15302).

Se, infatti, compete all'assemblea approvare i preventivi e i consuntivi delle spese, nonché le spese per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, non può non competere ad essa, per il normale principio della capacità a transigere dettato dall'articolo 1966 Codice civile (il quale impone una simmetria tra legittimazione alla transazione e potere di disposizione con riguardo al rapporto su cui si interviene), l'approvazione di un contratto che ponga fine o prevenga una lite col terzo creditore di tali debiti condominiali. Solo se, invece, una transazione produce quale risultato l'alienazione, la costituzione di diritti reali o la concessione in locazione ultranovennale aventi ad oggetto parti comuni, è necessario il consenso di tutti i condòmini, come previsto dall'articolo 1108, comma 3, Codice civile (Cassazione 4258/2006).

Quanto poi all'appalto stipulato dall'amministratore per la manutenzione straordinaria relativa sia alle parti comuni che alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, mentre la deliberazione assembleare che avesse approvato tale intervento sarebbe nulla per superamento delle attribuzioni dell'organo collegiale, il contratto deve intendersi valido ma inefficace verso i condòmini falsamente rappresentati quanto alle opere inerenti agli appartamenti, a meno che non si dimostri esistente un mandato speciale conferito da ciascun singolo partecipante all'amministratore.È poi evidente che non può esistere solidarietà passiva per i corrispettivi degli appalti relativi ad opere sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, mancando l'idem debitum e l'eadem causa obligandi (lo stesso debito e la stessa causa dell’obbligazione).

Ogni singolo mandato conferito dai condòmini all'amministratore per commettere i lavori sui rispettivi appartamenti dà luogo ad un distinto contratto d'appalto. Non di meno, il condominio può essere tenuto a rispondere verso l'appaltatore per il prezzo dei lavori sulle parti private se esso si sia reso (improvvidamente) committente in contratto: non è infatti la proprietà dell'immobile il criterio dirimente per individuare che sia tenuto al pagamento del corrispettivo dell'esecuzione dei lavori di un appalto, quanto l'accertamento di chi abbia dato incarico all'imprenditore per lo svolgimento degli stessi (Cassazione 15508/2017).

Infine, non minore attenzione merita l'articolo di C. Belli, L'insidiosa «nullità» della deliberazione assembleare priva della costituzione (non meramente «contabile») del «fondo lavori straordinari», in Diritto e pratica condominiale 13 aprile 2023, a proposito dell'ordinanza della Cassazione 9388 del 2023. Questa pronuncia si ricollega al precedente costituito da Cassazione 16953 del 2022. Al centro dell'attenzione è l’articolo 1135, comma 1, numero 4, Codice civile, come modificato dapprima dalla legge 220 del 2012 e poi dal Dl 145 del 2013, convertito nella legge 9 del 2014, che impone (la norma novellata dice «obbligatoriamente», e non più «se occorre») l'allestimento anticipato del fondo speciale «di importo pari all'ammontare dei lavori», ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, «in base a un contratto», correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori.

Per la pronuncia in rassegna, l'articolo 1135 numero 4 Codice civile è volto alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell'interesse del singolo condomino (di cui non può disporre una avversa maggioranza collegiale) a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto stabilito dal comma 2 dell'articolo 63 disposizioni attuative Codice civile. A ciò consegue che l'assemblea non può deliberare in senso contrario all'articolo 1135, comma 1, numero 4, Codice civile, decidendo di soprassedere dall'allestimento del fondo o di modificarne le modalità di costituzione, pur ove sia d'accordo l'appaltatore.