Gli abusi edilizi e la perdita dei benefici fiscali

Come sappiamo l'accesso al superbonus può avvenire a condizione che l'immobile interessato all'intervento non presente abusi edilizi.
Ma cosa si intende per abuso?
Proviamo, brevemente, a tracciarne i rilievi essenziali secondo le previsioni del D.P.R. 380/2001, il “Testo Unico in materia Edilizia”.

Intanto, iniziamo col dire che per abuso edilizio si suole intende la difformità tra ciò che viene costruito e quanto è autorizzato (o autorizzabile).In quanto tale, l'“abuso” può essere di tre tipi: - totale, quando la costruzione è stata realizzata in assenza di alcun titolo abitativo, quindi in assenza di alcuna conformità di sorta;- sostanziale, se le caratteristiche o la destinazione d'uso della costruzione realizzata sono diverse rispetto quelle oggetto del permesso, ovvero contengano delle variazione essenziali; - e, infine, minore, quando l'intervento risulta difforme da quello del progetto ma non ne scalfisce gli elementi essenziali.

L' “assenza di permesso”, la “totale difformità” o la presenza di “variazioni essenziali” conducono alla stessa disciplina sanzionatoria (amministrativa), secondo la quale le opere devono essere demolite, essendo necessaria la riduzione in pristino del manufatto abusivo.Cosa sono le variazioni essenziali?

Rientra nei compiti delle Regioni stabilire nel proprio territorio di riferimento quali siano le “variazioni essenziali” al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Gli abusi dal punto di vista fiscale
Fatte salve le sanzioni più gravi, lo stesso testo unico sulle attività edilizie prescrive (cfr, articolo 49) che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.

Le difformità che generano gli abusi edilizi –sempre secondo l'articolo 49 del TUE - riguardano, in particolare, le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.Il recupero della detrazione e la prescrizioneIl diritto dell'amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dalla norma in disamina si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune (cfr, articolo 49 del D.P.R. 380/2001).

Ciascun ente locale è, infatti, tenuto a segnalare all'amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata, ovvero dall'annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza del titolo edilizio.Permesso in sanatoriaTuttavia, il successivo articolo 50, comma 4, rubricato “Agevolazioni tributarie in caso di sanatoria”, stabilisce che “(…) il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall'articolo 49 (…)”. La procedura del “permesso in sanatoria”, dunque, concede la possibilità di salvare le agevolazioni fiscali relativamente agli immobili originariamente costruiti in violazione delle prescrizioni urbanistiche.Nel qual caso occorre però fare riferimento all'articolo 36 del medesimo testo, il quale prevede che: “(…) in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 22, comma 3, o in difformità da essa, (…) il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (…)” (c.d. requisito della “doppia conformità”).