I box auto non contribuiscono alle spese di manutenzione per la fognatura

I proprietari dei box auto non contribuiscono alle spese di manutenzione per la fognatura se nei locali da questi utilizzati non vi è alcun allaccio alla fognatura condominiale è quanto stabilito dal Tribunale di Roma con sentenza del 23 novembre 2021, numero 18245.

La pronuncia
Il proprietario di un box auto, facente parte di un edificio condominiale, impugnava la delibera assembleare con la quale si approvava il rendiconto consuntivo della gestione condominiale con cui gli venivano addebitati costi per la manutenzione della fognatura condominiale alla quale non aveva possibilità di allaccio.Il condominio in questione, come molti sul territorio, era composto anche da un sub-condominio formato dai proprietari dei box auto posti al piano seminterrato, dei quali non tutti proprietari di un'unità abitativa.Il giudizio veniva instaurato innanzi al Tribunale di Roma che, con sentenza 18245/2021, accogliendo parzialmente il ricorso presentato, annullava in parte la delibera approvata dal condominio convenuto.

Il criterio dell'utilità effettiva nel riparto delle spese condominiali
La questione osservata dal Tribunale di Roma si inserisce nell'ampio dibattito sui criteri di riparto delle spese condominiali in tutte quelle situazioni in cui si ha un diverso godimento dei beni comuni cui dette spese si riferiscono. In buona sostanza, si viene a discutere di tutte quelle ipotesi in cui le spese condominiali riguardano beni che, per loro natura, sono destinati ad apportare una distinta utilità a ciascuno dei condòmini. Nel caso di specie, dunque, l'ipotesi applicativa concreta di spese relative a beni comuni destinati ad apportare una distinta utilità a ciascuno dei condòmini è quella relativa alla ripartizione delle spese riferite all'impianto fognario condominiale anche tra i proprietari dei box auto che non dispongono di allacci allo stesso.

Ciò chiarito, occorre, allora, guardare alla disciplina di ripartizione delle spese nel caso in cui la manutenzione riguardi beni la cui destinazione non è univocamente a servizio del condominio. Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1123 Codice civile, dunque, qualora vi siano «cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne». In tali ipotesi in cui le cose comuni sono destinate a servire i condòmini di un edificio in misura diversa, come è stato nel caso di specie, atteso che è stato accertato che i proprietari dei locali box auto non utilizzano l'impianto fognario del condominio, le spese si possono ripartire solo e soltanto in misura proporzionale all'uso, costituendo la ripartizione anche a carico dei proprietari dei locali box auto in misura proporzionale ai millesimi di proprietà un'ipotesi eccezionale da approvare all'unanimità dei condòmini.

Il principio di proporzionalità
In materia di spese condominiali, infatti, la ripartizione delle spese si basa sul principio di proporzionalità. L'applicazione di tale principio comporta che il condomino non è tenuto a sopportare le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano arrecargli utilità.L'orientamento fatto proprio dal giudice di merito della sentenza in commento si fonda su isolati precedenti di legittimità con i quali si è stabilito, in casi analoghi, che i locali non serviti dagli impianti comuni e, quindi, non legati a questi da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni non sono tenuti al pagamento delle spese ordinarie e straordinarie perché venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune dell’impianto, viene meno anche l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso.

Considerazioni finali
In conclusione: attenzione al riparto delle spese condominiali. La questione del riparto delle spese condominiali si presenta sempre come fonte di inevitabile litigiosità in condominio. La sentenza in commento, tuttavia, ricorda come non tutte le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio possono essere ripartite su base millesimale perché l’obbligo di contribuire alle spese può e deve essere fondato anche sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune di modo che se la cosa oggetto dell’intervento non può servire ad uno o più condomini non vi è obbligo di contribuire alle spese.

La finalità di una simile previsione, è stato chiarito recentemente, è quella di evitare un indebito arricchimento rispettivamente a favore e a discapito dei singoli condomini. Attenzione, però, al diverso caso dell'impianto di riscaldamento: il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo - quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia - perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciarsi.