I contratti tra amministratore e condòmino valgono solo se ratificati dall'assemblea

In merito al pagamento delle spese condominiali, l’amministratore non può stipulare contratti coi condòmini senza esplicita approvazione dell'assemblea. E, in caso di morosità, non è autorizzato a concedere dilazioni né a siglare accordi transattivi. A chiarirlo è stata la Sesta sezione civile della Cassazione nell'ordinanza 24808/22, depositata il 12 agosto.

Nel 2014, una società immobiliare calabrese, specializzata in servizi di locazione e vendita di case vacanze, si opponeva al decreto ingiuntivo ottenuto da un condominio di un villaggio turistico di Botricello per recuperare i contributi che, dal 2002 al 2005, la Srl non aveva versato, accumulando un debito pari a 29.095, 94 euro. Tanto il Tribunale quanto la Corte d'appello avevano respinto il ricorso, sottolineando che le schede contabili e i conti consuntivi davano prova degli inadempimenti denunciati. In più, l'accordo di compensazione tra le due parti che, a detta dell'immobiliare, avrebbe dovuto concederle un'esenzione dal pagamento degli oneri condominiali in cambio di un locale da mettere a disposizione del palazzo per l'apertura di un ambulatorio, non aveva alcuna legittimità. Per renderlo valido, infatti, non bastava definirne i termini con l'amministratore ma occorreva una ratifica ufficiale da parte dell'assemblea.

Il ricorrente ha impugnato la sentenza in Cassazione, ponendo l'accento su una serie di motivazioni. In primo luogo, ha contestato ai giudici di merito diverse incongruenze, tra cui l'assenza di cenni a «poste a debito della società per gli oneri condominiali ingiunti» nei bilanci consuntivi e preventivi presi in esame e il rifiuto del condominio di esibire, quando richiesto, le scritture contabili e l'elenco dei condòmini morosi, per poi depositare quest'ultimo da un momento all'altro e senza ulteriori solleciti. Non solo: ha fatto riferimento anche a un procedimento penale a carico dell'amministratore, sottoposto agli arresti domiciliari, e a indagini in corso della Guardia di finanza, denunciato l'omessa valutazione dell'avvenuto incasso di parte delle somme ingiunte nel periodo antecedente al giudizio di primo grado e comunicato di aver ricevuto, solo dopo l'appello, nuovi documenti relativi a pagamenti parziali per il 2004 e il 2005. Ragioni per cui reputava le pronunce di merito inattendibili, chiedendo l'annullamento della sentenza e una consulenza tecnico-contabile.

Quanto, invece, all'immobile adibito ad ambulatorio medico, richiamando le deposizioni di tre testimoni, che avevano confermato la «disponibilità dei locali in capo al condominio dal 1993», la società ha dimostrato la ragione per cui l'amministratore non le avesse mai richiesto il versamento delle spese, compensandole con la messa a disposizione del locale. Un compromesso raggiunto, peraltro, tramite ratifica implicita e, a suo dire, accettato dai residenti che, dal 1993 al 2008, avevano tollerato lo sgravio concesso.

La Suprema corte ha dichiarato inammissibile il ricorso e condannato la società a rimborsare al condominio le spese sostenute nel giudizio, per un totale di 3200 euro. L'amministratore, infatti, ha il dovere di riscuotere dai condòmini morosi le spese arretrate e l'accordo che il ricorrente sostiene sia intervenuto tra le due parti, privo di chiara approvazione preventiva o convalida successiva da parte dell'assemblea, è sostanzialmente nullo e non può giustificare i debiti accumulati. Bocciata anche la richiesta di un'indennità di occupazione del locale ambulatorio (pari a circa 40 mila euro), in contraddizione con la versione dei fatti fornita. Se la disponibilità gratuita dell'immobile era destinata a garantire l'esonero dalle spese, non sussistevano i termini per condannare il condominio per occupazione illecita.