I martedì del diritto: l’amministratore non può concordare proroghe con i condòmini morosi

Dalla rivista «L’amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento alla sentenza della Corte di Cassazione numero 10846 dell’8 giugno 2020.

Non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore il potere di pattuire con i condòmini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi, spettando all’assemblea il potere di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune o di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli.

La pronuncia in commento presenta particolare attualità poiché accade sempre più frequentemente che condòmini che si trovano in difficoltà a causa dell’inflazione e della dinamica di prezzi e di tariffe in costante ascesa chiedano di concordare “piani di rientro”. La prospettiva di recuperare un credito mediante il dialogo collaborativo tra creditore e debitore deve essere considerata sempre favorevolmente: nel condominio questa prospettiva assume particolare importanza, in relazione alla costante alimentazione del rapporto debitorio, man mano che arrivano a scadenza nuove rate. È accaduto più volte che il condomino moroso, che già non riusciva a essere regolare nei pagamenti, abbia cessato ogni versamento perché la spese delle procedure di recupero avevano contribuito a rendere la sua situazione irrisolvibile. Tali considerazioni, certamente congrue e rispondenti a dato di realtà, devono essere coordinate con quanto la Corte suprema ha ricordato, nella più assoluta corrispondenza con la disciplina legale.

Non vi è dubbio che spetta all’assemblea (e non all’amministratore) il potere di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune oppure di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli (Cassazione, 821/2014 e 1994/1980). È altrettanto vero, inoltre, che il testo vigente del nono comma dell’articolo 1129 Codice civile obbliga l’amministratore ad «agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea». La previsione esplicita e la possibilità di generare danno agli altri condòmini conferma che non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore il potere di pattuire con i condòmini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi senza apposita autorizzazione dell’assemblea.

Occorre, quindi, grande prudenza e altrettanta attenzione, evitando che le morosità lievitino e intervenendo molto tempestivamente con opportuni solleciti di pagamento. Anche l’adozione di “piani di rientro” non autorizzati dall’assemblea deve essere accuratamente evitata. Il nono comma dell’articolo 1129 del Codice civile prevede espressamente che l’amministratore possa essere autorizzato dall’assemblea a non procedere alla riscossione coattiva delle quote condominiali rimaste non pagate anche oltre il decorso del termine di sei mesi dalla scadenza. Tale norma non può essere trascurata dall’amministratore che deve temere non solo di rispondere per eventuali danni ma anche per possibili azioni di revoca.