Il caso del lastrico non calpestabile e il riparto delle spese di riparazione

Per dividere le spese condominiali si ricorre al criterio normativo cioè ad un riparto tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà. È, quindi, illegittimo applicare le regole dell'articolo 1126 del Codice civile anche ai costi di riparazione per la copertura dei lastrici comune. Lo scrive il Tribunale di Roma con sentenza 16688 del 26 ottobre 2021.

La vicenda
Cita in causa il condominio, un proprietario impugnando le delibere che spartivano le spese per le opere necessarie ad ovviare le infiltrazioni prodottesi nei suoi appartamenti secondo il criterio dettato dall'articolo 1126 del Codice civile a suo avviso illegittimamente applicato dovendosi invece prevedere una divisione tra tutti i partecipanti secondo la tabella di proprietà. L'ente controbatte eccependo la carenza d'interesse ad agire dell'uomo – visto che il criterio invocato avrebbe comportato a suo carico spese maggiori rispetto a quelle addebitategli – e rilevando di essersi comunque uniformato a quanto suggerito dall'ordinanza emessa dallo stesso Tribunale in sede di reclamo.

Le motivazioni della decisione
Domanda accolta entro i limiti precisati. In sintesi, premette il giudice, veniva reclamata l'illegittimità del riparto per contrarietà al regolamento. Ma, dalle planimetrie allegate alla consulenza tecnica e dalla descrizione dei luoghi si evinceva che i lavori riguardavano la copertura di una delle unità dell'uomo (in parte sovrastante l'altra) ed il terrazzo a livello del suo alloggio. Ma tale terrazzo fungeva sia da copertura della restante parte del suo appartamento che da lastrico rispetto a tutti i sottostanti.

Ecco che, se per quest'ultima porzione andava senz'altro applicata la norma contestata, il dubbio sorgeva per la prima copertura. Secondo il condomino quella porzione andava intesa come tetto condominiale e non come lastrico solare per cui le relative spese andavano ripartite non già ai sensi dell'articolo 1126 del Codice civile ma in base al regolamento che individuava come comuni le parti di terrazzo scoperte sovrastanti l'attico nonché quelle non praticabili di copertura dei locali ripostigli delle terrazze.

Il tetto sovrastante una sola unità immobiliare
Nella fattispecie, però, il tetto sovrastante la porzione immobiliare fungeva solo da copertura dell'interno del ricorrente e da tetto per le porzioni di immobile sottostanti. Esso non presentava, pertanto, i connotati di un vero lastrico solare di uso esclusivo non essendo né terrazza a livello né terrazzo calpestabile utilizzabile dal proprietario. E per le spese del tetto, si rileva in sentenza, il criterio applicabile è quello normativo. Per tale ragione, l'applicazione delle regole dell'articolo 1126 del Codice civile anche a tale porzione di copertura appariva illegittima così come la connessa delibera. Di qui, la scelta del Tribunale di Roma di annullare solamente una delle delibere impugnate.