Il condominio che ritarda ad eseguire i lavori risarcisce al danneggiato la perdita di valore dell'immobile
L'ente di gestione è stato condannato a corrispondere la differenza tra la proposta originaria d'acquisto ed il prezzo effettivo di vendita
Il condominio, custode delle parti comuni ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile, deve essere condannato a risarcire i danni riportati dall'unità immobiliare di proprietà esclusiva a causa delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare dell'edificio, dovendo commisurarsi l'importo dell'indennizzo alla perdita di valore subita dall'immobile per effetto del ritardo (immotivato) nell'esecuzione dei lavori necessari al ripristino.Pesa in maniera decisiva nella valutazione del giudice, l'inerzia del convenuto ente di gestione che deve, di fatto, tenere indenne la proprietaria dell'appartamento costretta a svendere casa, perché gravemente compromessa dalla macchie di umidità comparse in quasi tutti gli ambienti, in conseguenza delle infiltrazioni d'acqua provenienti, nel tempo, dal lastrico solare.
Censurabile, altresì, la determinazione dell'assemblea che, dopo aver deliberato i lavori da eseguirsi sul terrazzo, decide di sospendere la riscossione dai condòmini delle quote necessarie a finanziare gli interventi: in questo modo, l'ente di gestione consente che permanga sostanzialmente inalterato (se non addirittura che venga aggravato) il danno ai locali di proprietà dell'attrice, e, per questo, è condannato a risarcire alla parte una somma corrispondente alla diminuzione di valore subita dall'immobile, per effetto del mancato tempestivo ripristino.Questi i principi di diritto contenuti nella sentenza numero 2140 pubblicata l'8 maggio 2023 dalla seconda sezione civile del Tribunale di Palermo.
Violato l'obbligo di costituzione del fondo speciale
Accolta, dunque, la domanda risarcitoria proposta dall'ex proprietaria dell'appartamento situato all'ultimo piano dello stabile, la quale ottiene dal Tribunale palermitano un risarcimento di oltre 16 mila euro, addirittura leggermente superiore alla differenza fra la proposta di acquisto di 105 mila euro e l'effettivo corrispettivo poi ottenuto dall'acquirente, circa 90 mila euro, proprio a causa della diffusa umidità che ha reso inutilizzabile l'immobile, come certificato dalla disposta Consulenza tecnica d'ufficio.Il convenuto condominio, bloccando immotivatamente la raccolta dei fondi previsti dal piano di riparto approvato per i lavori, ha violato, inoltre, in maniera essenziale il dettato dell'articolo 1135, comma primo, numero 4, del Codice civile, che impone la costituzione del un fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria, riguardanti, in questo caso, i cornicioni, il torrino e l'intera copertura dell'edificio.
L'insussistenza della prova liberatoria
Accertato che il lastrico solare gravemente compromesso, in assenza di indicazioni contrarie risultanti dal titolo, debba essere ricompreso tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile, il condominio deve rispondere dei danni da questo derivanti agli appartamenti immediatamente sottostanti, in quanto custode per effetto del principio sancito dall'articolo 2051 del Codice civile.In presenza di adeguata prova del rapporto di custodia e del nesso causale tra il fatto e l'evento, l'unica esimente validamente invocabile dall'ente di gestione potrebbe essere integrata dal caso fortuito.
Nella fattispecie esaminata dal Tribunale di Palermo, tale onere probatorio non può, però, essere assolto in quanto il denunciato stato di degrado del lastrico solare era, non solo risalente nel tempo, ma, soprattutto, ben noto a tutti condòmini, che, negli anni, hanno incarico dei tecnici per effettuare sopralluoghi finalizzati all'individuazione delle cause ed alla redazione del il computo metrico dei lavori da svolgere.
Risultava perfino definito, almeno in origine, l'importo da versare, a titolo di risarcimento alla condòmina, e che, all'attualità, non può essere ritenuto (più) congruo, essendo decorsi ben quattro anni dalla data della delibera costituiva dell'obbligazione. Domanda di risarcimento accolta, dunque, e condominio condannato al rimborso delle spese di lite oltre che alla refusione, in favore dell'attrice, della somma a titolo d'acconto da quest'ultima corrisposta al nominato consulente del giudice.
