Il condominio non è responsabile delle infiltrazioni provenienti dalla bocca di lupo del cortile dello stabile

Il provvedimento giurisdizionale del Tribunale di Vasto offre l'occasione per soffermarsi su un aspetto oltremodo interessante, il regime giuridico della bocca di lupo. È opportuno ripercorrere, ai fini di una maggiore comprensione della querelle, la vicenda che ha dato luogo al giudizio definito dal decidente vastese con sentenza numero 66 pubblicata il 10 marzo 2022.

La vicenda processuale
Un condomino e il suo comodatario evocavano il condominio dinnanzi al Tribunale di Vasto chiedendo l'accertamento della responsabilità riguardo a copiose infiltrazioni d'acqua insinuatesi nel locale interrato e, conseguentemente, la condanna a ristorare i danni oltre alla esecuzione delle opere necessarie per la eliminazione della problematica. Sostenevano, altresì, che nel detto immobile le infiltrazioni si erano originate dalla bocca di lupo incastonata sul piano calpestabile dell'area cortilizia condominiale. Il fenomeno infiltrativo, riconducibile alla assenza di elementi sigillanti, aveva causato danni al rivestimento in cartongesso e ad un ingente quantitativo di prodotti elettronici.

Il condominio, dal suo canto, declinava ogni responsabilità nella causazione delle infiltrazioni precisando che la bocca di lupo non rientrava nella sfera proprietaria condominiale. Al contrario, la riteneva assoggettata al regime dominicale del danneggiato. Escludeva, perciò, ogni connotazione condominiale del manufatto in quanto destinato all'esclusivo godimento dell'immobile di proprietà del danneggiato. Le infiltrazioni andavano ascritte alla imperfetta esecuzione della bocca di lupo per cui l'ente condominiale, su cui non gravava alcuna responsabilità manutentiva, non poteva essere chiamato a rispondere dei danni.

Le ragioni della decisione
Il fulcro del tracciato motivazionale si avvita sulla questione relativa alla sfera proprietaria della bocca di lupo da cui si sono riversate le acque meteoriche per poi penetrare nel locale interrato attoreo. Il decidente chiarisce che le bocche di lupo sono varchi aero-illuminanti costituiti da feritoie dotate di griglie metalliche solitamente incastonate sul piano calpestabile del cortile condominiale. Garantiscono il passaggio dell’aria e illuminano i locali interrati e seminterrati. Appartengono a coloro cui servono e pongono in comunicazione spazi interrati con il perimetro del condominio (come, ad esempio, aree cortilizie calpestabili, varchi di accesso, portici, disimpegni e ingressi esterni). Possono, quindi, servire parti esclusive o condominiali.

Talora sono costituite da elementi in vetrocemento che garantiscono la sola illuminazione, talaltra da una griglia metallica nel caso in cui i locali necessitino di aereazione. L’impiego di tali elementi impedisce alla bocca di lupo di trasformarsi in ricettacolo di immondizia e di creare ristagno in séguito alle precipitazioni atmosferiche. Ai fini della individuazione del regime giuridico e delle responsabilità discendenti va verificato se la bocca di lupo sia posta al servizio di bene esclusivo o comune. Qualora rientri nel novero dei beni, servizi ed impianti contemplati dall’articolo 1117 Codice civile dovrà essere considerata di proprietà comune per cui tutti i condòmini concorreranno alle spese manutentive.

I precedenti
La decisione segue le orme del Tribunale di Brindisi (4 maggio 2020, numero 549) per il quale la manutenzione della bocca di lupo posta al servizio di un bene esclusivo grava interamente sul singolo condomino in quanto proprietario del locale. La Cassazione 1422/2019, poi, aveva chiarito, sia pure con riguardo ai lucernari, manufatti accostabili per similarità alla bocca di lupo, che «non rientrano fra le parti necessarie o destinate all'uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell'appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità».

Nel caso di specie, la bocca di lupo non era posta al servizio di aree sotterranee condominiali. Assolveva, invece, alla esclusiva funzione di illuminare e areare la proprietà privata del condomino. Perciò difettava la presunzione di condominialità in quanto il bene risultava destinato, per le sue oggettive caratteristiche strutturali, al servizio esclusivo di una singola unità immobiliare alla quale garantiva luce ed aria. Sulla base di tali premesse, il giudicante ha rigettato la domanda non avendo ravvisato alcun obbligo manutentivo in capo al condominio e, conseguentemente, nessun onere risarcitorio in quanto il bene non ricadeva nel regime giuridico condominiale.