Il conduttore può citare in giudizio chi ostacola la fruizione dell’immobile anche in caso di vizi strutturali

L'inquilino può agire contro i terzi che lo molestino nel godimento dell'appartamento, non solo se danneggino gli arredi o i mobili di sua proprietà ma anche per vizi delle strutture murarie. Lo afferma il Tribunale di Crotone con sentenza numero 423 dell'11 maggio 2022.

È una S.a.s. a citare il condominio chiedendogli il risarcimento danni subìti. Aveva stipulato come utilizzatrice, spiega, un contratto di locazione finanziaria di un immobile ma riscontrava seri fenomeni infiltrativi cagionati da vizi strutturali. E di ciò, a suo avviso, era responsabile il condominio in qualità di custode del bene. L'ente contesta in primo luogo la legittimazione della S.a.s., siccome non proprietaria dell'appartamento, per poi sottolineare la mancanza di prove di quanto dedotto. Il Tribunale, però, accoglie la domanda della società. Essa, premette, era legittimata ad attivarsi in giudizio.

Difatti, secondo l'insegnamento consolidato della Corte di cassazione, il conduttore ha la tutela risarcitoria contro il terzo che, con il proprio comportamento illecito, gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della cosa locata. Del resto, nella vicenda, l'invasione con acqua di un immobile locato per infiltrazione dal soprastante appartamento dello stesso edificio è una molestia di fatto che conferisce all'inquilino una legittimazione autonoma ad agire contro il responsabile del danno. In tali evenienze, in pratica, la posizione del conduttore è verso terzi del tutto identica a quella del proprietario. Di conseguenza, l'inquilino potrà attivarsi contro chi pregiudichi il godimento dell'immobile non soltanto se i danni riguardino propri arredi o mobili ma anche qualora coinvolgano le strutture murarie. E, nella fattispecie, la società chiedeva il rimborso di spese sostenute proprio per riparazioni alle strutture murarie dell'immobile locato che, ovviamente, incidevano sul suo utilizzo e godimento.

Tanto chiarito, prosegue il Tribunale, sussisteva anche la responsabilità del condominio tenuto come custode ad adottare tutte le misure necessarie affinché dalle cose comuni non derivassero pregiudizi ad alcuno. Motivo per cui il condominio risponderà dei danni cagionati dalle parti comuni alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, se imputabili a difetti edificatori dello stabile, vizi originari e non equiparabili al caso fortuito (unica causa di esonero del custode da responsabilità).

In tema di condominio, poi, è sufficiente la relazione tra la cosa e il danno per far scattare l'obbligo di vigilare e mantenere il bene comune in stato da non recare danni ad altri condòmini o a terzi estranei, con ogni ripercussione sull'addebito. Ebbene, nella fattispecie, danni e responsabilità del condominio avevano trovato conferma nella documentazione fotografica e nella perizia giurata attestante la disgregazione strutturale dell'edificio e le infiltrazioni. Inevitabile, quindi, la soluzione adottata dal Tribunale di Crotone che, fondata la pretesa risarcitoria, la accoglie e condanna l'ente di gestione a rifondere le spese di lite.