Il decoro architettonico del condominio

Il decoro architettonico non ha una sua definizione nel Codice civile, ma possiamo estrapolarla da una serie di sentenze della Cassazione. Per decoro architettonico si intende l’estetica complessiva del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che conferisce un'armoniosa fisionomia e un’impronta identitaria dell’aspetto dell’edificio stesso. Il decoro non può solo fermarsi all'estetica della “pelle” esterna dell'edificio condominiale, ma deve riguardare anche la parte interna dell’edificio, valutando, ad esempio, i pianerottoli, i vani scale, gli ascensori e i locali interrati.

Per una migliore comprensione del concetto, è fondamentale porre un accento sulla definizione di uso della cosa comune citata all'articolo 1102 del Codice civile, ossia che «ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di goderne parimenti dell'uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il condomino non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».

Il decoro architettonico dell’edificio risulta essere, quindi, un concetto talmente ampio che la sua interpretazione va analizzata caso per caso. A seconda della circostanza in cui ci si trova e dell'oggetto di disputa, il Codice civile definisce innanzitutto che l’unica persona legittimata a decidere se vi è o meno alterazione del decoro è il giudice, il quale, appunto, basandosi su un'indagine insindacabile in sede di legittimità, determina il giudizio relativo all'impatto che un'innovazione può avere sul decoro architettonico dell'edificio («Al fine di conclamare la legittimità dell'uso particolare del bene comune, ai sensi dell'articolo 1102 Codice civile, spetta al giudice di verificare altresì se l'opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio condominiale, trattandosi di limite legale compreso nel principio generale dettato da tale norma e che perciò deve guidare l'indagine giudiziale sulla verifica delle condizioni di liceità del mutamento di uso. Anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino, ex articolo 1102 Codice civile, si applica invero, per identità di “ratio”, il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall'articolo 1120 dello stesso codice».) Valutiamo allora i diversi casi.

I condòmini, aventi la maggioranza indicata dal comma 2 dell’articolo 1136 del Codice civile (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell’edificio), possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto per esempio:
1.le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2.l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto.
3.le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

Sono vietate, dunque, le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. «Ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile». Neppure è decisiva «la diminuzione di valore economico correlata alla modifica, in quanto, ove, come nella specie, sia accertata una alterazione della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale, per effetto della realizzazione di una canna fumaria apposta sulla facciata, il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata – in quanto di per sé meritevole di salvaguardia – dalle norme che ne vietano l'alterazione» (Cassazione 14598/2021).

Un caso molto frequente di intervento privato su parti condominiali riguarda, per esempio, la necessità di installare schermature con tende o vele solari. Ad intervento eseguito, iniziano ad arrivare da parte di altri condòmini lamentele relative alla non autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale o, addirittura, alla non fattibilità dell'intervento. Per poter installare legittimamente delle schermature solari, occorre necessariamente assicurarsi di rispettare tutte le previsioni del regolamento di condominio e, conseguentemente, rispettare il decoro architettonico del condominio ai fini dell'ottenimento del consenso dall'assemblea condominiale, nonché da tutti i condòmini coinvolti, per la realizzazione dell'intervento.

Sono diverse le attività che ogni condomino svolge nel proprio balcone e, spesso, molte di esse, sono fonte di discussioni condominiali, come la battitura dei tappeti, l'innaffiamento delle piante, l'illuminazione ed altre operazioni che possono aprire discussioni e denunce. In linea di massima, piante e fiori in balcone sono concessi in tutti i condomìni, tranne in quelli di particolare importanza artistica in cui vige il divieto. Il regolamento di condominio potrebbe ben prevedere delle limitazioni, stabilendo clausole volte a imporre regole minime di prudenza per evitare la caduta accidentale dei vasi (come, per esempio, la collocazione di vasi di fiori su dei sottovasi o all'interno di fioriere saldamente ancorate alla ringhiera dei balconi).

Stesso discorso vale per le luci di Natale. Come tutti gli anni, infatti, quando si avvicina il periodo natalizio, ognuno di noi addobba il proprio balcone con un mix di luci, colori e scenografie, ma siamo sicuri che in un condominio sia concesso? In quali casi violano il decoro architettonico? Addobbi e luminarie sono vietate principalmente nei palazzi storici e ad alto valore culturale. Porre sul proprio balcone delle strutture leggere in legno per le piante rampicanti, per esempio, non vìola il decoro architettonico dell’edificio, in quanto i pannelli ornamentali non alterano l’euritmia dei fabbricati e non costituiscono un’innovazione vietata (Cassazione 15552/2013).

Anche fioriere e vasi esterni possono essere considerati come parti comuni se svolgono una funzione puramente estetica rispetto all’intero edificio. (Cassazione 6624/2012). Come prima cosa, è sempre buona norma consultare il regolamento di condominio e, qualora al suo interno non vengano citate disposizioni utili, è giusto rifarsi a quelle dettate dal Codice civile.

Per quanto concerne l'aspetto cromatico ed estetico della facciata, la prima scelta viene fatta dal costruttore dell'edificio, il quale agisce nel rispetto delle norme edilizie stabilite dal comune di appartenenza e dal Piano del colore Comunale, strumento con il quale vengono stabilite le cromie e le tonalità di colore ammesse per ogni zona urbana. Qualora non ci fossero indicazioni precise da rispettare a livello comunale, la decisione del colore avviene a discrezione del progettista. I recenti bonus fiscali attivati dal Governo per rilanciare il comparto dell'edilizia sono, di fatto, un'occasione che in molti hanno sfruttato e stanno sfruttando per intervenire nella riqualificazione delle parti comuni dei condomìni.

Tra gli interventi più frequenti vi sono, infatti, le opere di manutenzione straordinarie che coinvolgono le coperture e le facciate degli edifici. A tal proposito, la facciata del condominio è considerata, come già delineato in precedenza, una parte comune ed elemento essenziale per l'estetica e la funzionalità dell'edificio. Cambiare il colore della facciata di un condominio è una modifica sostanziale delle parti comuni di un edificio, pertanto è necessaria una delibera con assenso dall'assemblea di condominio. Il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea deve rappresentare almeno la metà del valore millesimale dell'edificio, così come normato dall'articolo 1136 del Codice civile.

Gli elementi semplicemente cromatici (ossia la diversa colorazione della superficie) che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, contribuiscono a determinare l’aspetto estetico-formale della facciata (cimase, basamenti, frontali e pilastrini, copertine in pietra, corrimani, fregi, stucchi, statue, aggiunte di malta cementizia, viti di ottone e piombo con funzione decorativa, cordoli, fasce di coronamento, doccioni che allontanano l’acqua dalla facciata). Questi elementi attengono al decoro architettonico dell’edificio e, pertanto, le opere ad essi relative, in difetto di una diversa disposizione del regolamento condominiale, devono essere ripartite tra tutti i condòmini in base alle tabelle millesimali, compresi i proprietari dei negozi o dei piani terreni dell'edificio.

Quando si interviene sul colore della facciata di un condominio, è necessario tenere in considerazione i seguenti aspetti:
a) che il cambio di colore della facciata non rappresenta un’innovazione;
b) che il cambio di colore della facciata non automaticamente considerabile alterazione del decoro architettonico dell’edificio.

Sulla base di quanto esposto, relativamente a tutte le casistiche indicate, non violare il decoro architettonico di un edificio significa, in fin dei conti, rispettare quelle che sono le linee, le forme, l’uniformità e l'armonia cromatica di un condominio in modo da evitarne il suo deprezzamento. In caso di violazione del decoro architettonico, l’azione di difesa potrà essere esercitata sia dall’amministratore che dal singolo condomino autonomamente, impugnando la delibera assembleare nei tempi e nei modi previsti dall’articolo 1137 Codice civile. Una volta impugnata la delibera e instaurato il giudizio, la verifica dell’avvenuta lesione o meno del decoro architettonico è demandata al giudice del merito, secondo un apprezzamento che, in presenza di adeguata e precisa motivazione, è insindacabile in sede di legittimità.