Il diritto condominiale preso sul serio: l’obbligo di pagare le spese anche quando il riscaldamento è insufficiente

Di norma il condominio eroga i servizi comuni a favore delle unità immobiliari di proprietà esclusiva e i condòmini devono pagare, in base ai rispettivi consumi, i costi corrispondenti ai servizi che ricevono. Ma esiste un caso in cui questa regola generale subisce una deroga. Si tratta del caso in cui il servizio di riscaldamento centralizzato non viene erogato in maniera sufficiente e, ciononostante, il condomino è tenuto lo stesso a pagare il costo di quel servizio.

Così è stato deciso dalla giurisprudenza (Cassazione sentenza 31 maggio 2006, numero 12956) che ha osservato come il singolo condomino non sia titolare nei confronti del condominio di un diritto di natura sinallagmatica, perché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali trova la sua causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto contrattuale che obblighi la controparte ad una controprestazione, con la conseguenza che, in caso di cattivo funzionamento dell’impianto centralizzato di riscaldamento, il condomino che lamenti l’insufficiente grado di riscaldamento del proprio appartamento e la colpevole omissione del condominio nel provvedere alla sua riparazione, potrà pretendere da quest’ultimo solo il risarcimento del danno subìto e non anche la restituzione dei contributi versati per il godimento di un servizio che, seppure entro un certo limite, comunque gli è stato fornito.

Nonostante possa apparire ingiusta l’attribuzione dell’obbligo di pagare ugualmente il costo di un servizio che viene erogato in misura insufficiente, il contestuale riconoscimento al condomino del diritto al risarcimento del danno comporta però l’obbligo a carico del condominio di eseguire le opere necessarie per eliminare tutte le deficienze strutturali dell’impianto centralizzato di riscaldamento allo scopo di fornire all’appartamento di ciascun condomino in modo continuativo una quantità sufficiente di calore che sia pari a quello fornito a tutti gli altri condòmini.

Così, fermo il diritto a chiedere anche il risarcimento del danno, da riferirsi soprattutto all’eventuale danno alla salute di coloro che occupano l’appartamento (sempre in aggiunta al diritto di ottenere il ripristino di una situazione in cui il servizio venga fornito nella stessa misura a tutti i condòmini, nessuno escluso), quella che invece non viene riconosciuta è l’esenzione dal pagamento delle spese relative al servizio insufficiente. Ma ciò dipende proprio dal fatto che il riscaldamento, seppure in misura insufficiente, in ogni caso viene erogato e quindi non si può dire che la prestazione sia mancata del tutto e che si giustifichi il rifiuto di versare l’intera spesa di riscaldamento; infatti soltanto se il servizio mancasse del tutto si potrebbe pervenire a questa conclusione.

La vicenda che ha dato origine alla ricordata decisione della Cassazione è emblematica del genere di situazioni che si presentano in questi casi. Un condomino lamentava il fatto che l’impianto centralizzato di riscaldamento, a causa del suo cattivo funzionamento non dipendente da lui, forniva al suo appartamento una temperatura insufficiente ed in ogni caso inferiore a quella delle altre unità immobiliari dell'edificio; e così il condomino aveva fatto due richieste in giudizio: che, da una parte, venissero eseguiti, a spese del condominio, tutti gli interventi necessari per ottenere l’omogeneità dell’erogazione del calore nel suo appartamento in misura pari a quello erogato negli altri immobili dell'edificio condominiale e che, dall’altra parte, venissero risarciti i danni provocati da questa situazione insieme alla restituzione delle somme pagate nel tempo per il servizio di riscaldamento non goduto in tutto o in parte.

Nel corso del giudizio il consulente tecnico d’ufficio aveva poi accertato che le lamentele del condomino relative all’insufficiente erogazione del calore erano corrette e che l’esecuzione di opere idonee da parte del condominio sull’impianto comune erano in grado di ripristinare la fornitura continuativa di una quantità sufficiente di calore pari a quello fornito agli altri condòmini. Riguardo all’aspetto del risarcimento dei danni la Cassazione, confermando le decisioni di primo e secondo grado, ha ricordato un proprio precedente emesso a Sezioni unite (sentenza 26 novembre 1996, numero 10492) col quale era stato precisato che la minor resa, in termini di calore, in un appartamento, dell’impianto centralizzato di riscaldamento, non implica un uso dell’impianto in misura diversa, da parte del condomino interessato rispetto agli altri condòmini, ai sensi dell’articolo 1123, comma 2, del Codice civile, perché l’utilizzazione maggiore o minore dell’impianto è data dalla estensione maggiore o minore della superficie radiante, rispetto a quella degli altri condòmini e non dal maggiore o minore grado di calore che l’impianto fornisce a ciascun appartamento.

Le Sezioni unite avevano aggiunto inoltre che, qualora si verifichi un insufficiente grado di riscaldamento in un appartamento, il condomino, in considerazione della colpevole omissione del condominio nel provvedere all’adeguamento e alla riparazione dell’impianto centralizzato, può pretendere il risarcimento del danno conseguente che ha subìto, ma non può chiedere anche la restituzione dei contributi versati per il godimento del servizio che, seppure in misura minore rispetto al dovuto, è stato comunque fornito, mentre costituisce un’ipotesi del tutto diversa quella in cui l’impianto centralizzato per ragioni strutturali esclude del tutto il condomino dal servizio di riscaldamento, dato che invece in tal caso il mancato godimento del servizio esonera dal pagamento dei contributi.

Va ricordato che peraltro lo stesso principio era già stato enunciato in altra occasione (Cassazione sentenza 15 dicembre 1993, numero 12420), decidendo di nuovo che il singolo condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica nei confronti del condominio con riguardo all’utilizzazione dei servizi comuni e che, pertanto, non può sottrarsi dal contribuire alle spese di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato in proporzione ai millesimi, lamentando la mancata o insufficiente erogazione di quel servizio e non può neppure proporre una azione di danno contro il condominio che non ha promosso una azione contrattuale nei confronti dell’impresa installatrice dell’impianto.

Questo perché il condomino conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” sulle parti comuni e può comunque ricorrere all’autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell’amministrazione del condominio a norma dell’articolo 1105 del Codice civile, che è dettato in modo specifico per la comunione, ma è applicabile anche al condominio degli edifici per effetto del rinvio previsto dall’articolo 1139 del Codice civile.