Il diritto condominiale preso sul serio: le nuove disposizioni sulla mediazione condominiale

La Riforma Cartabia del processo civile è stata formalizzata col Dlgs 10 ottobre 2022, n. 149 di attuazione della legge 26 novembre 2021, n. 206, che contiene importanti modifiche anche per quanto riguarda la mediazione nelle controversie condominiali, disciplinata dal Dlgs 28/2010, sulla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali. Queste modifiche troveranno applicazione entro breve, a decorrere dal 30 giugno 2023.

Il Dlgs 149/2022 contempla l’inserimento, nel Dlgs 28/2010, di una disposizione nuova (l’articolo 5-ter) sulla legittimazione dell’amministratore di condominio nel procedimento di mediazione, che affronta un aspetto cruciale della disciplina sulla mediazione con riferimento alle controversie condominiali ed introduce una prescrizione totalmente innovativa, che viene ad interagire col preesistente articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile.Innanzitutto l’articolo 5-ter stabilisce che l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi.

Inoltre prevede che l’approvazione del verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore spetta all’assemblea condominiale, che deve deliberare entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile e che, in caso di mancata approvazione entro tale termine, la conciliazione si intende non conclusa.Per coordinare le modifiche introdotte dal Dlgs 149/2022 col precedente testo dell’articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile si è ricorso ad una scelta opinabile.

Infatti il Dlgs 149/2022, invece di limitarsi a modificare il preesistente articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile, da una parte ha introdotto nel Dlgs 28/2010 il nuovo articolo 5-ter e dall’altra parte, per evitare sovrapposizioni ed incongruenze fra le due disposizioni, per effetto dell’articolo 2, comma 2, contenuto dal Dlgs 149/2022 stesso, prevede pure una importante modifica dell’articolo 71-quater, perché abroga i suoi commi secondo, quarto, quinto e sesto, sostituisce la parte del terzo comma relativa alla delibera che autorizza l’amministratore a partecipare alla mediazione con un richiamo diretto al nuovo articolo 5-ter e mantiene così inalterato, rispetto all’intera disposizione originaria (che a sua volta era stata inserita nelle disposizioni di attuazione del Codice civile dall’articolo 25, comma 1, dalla legge di riforma della disciplina condominiale 11 dicembre 2012, n. 220), soltanto il primo comma.

In sostanza il testo rinnovato dell’articolo 71-quater, dopo l’entrata in vigore della modifica, continuerà a prevedere (al comma 1) che per controversie in materia di condominio sottoposte all’applicazione dell’articolo 5, comma 1, del Dlgs 28/2010, si intendono quelle che derivano dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del Codice civile (gli articoli 1117/1139) e degli articoli 61/72 delle disposizioni di attuazione del Codice civile; mentre, per quanto riguarda la legittimazione dell’amministratore a partecipare al procedimento di mediazione, richiamerà (comma 3, che resterà l’unico altro comma vigente dell’intera disposizione) il disposto del nuovo articolo 5-bis del Dlgs 28/2010, nella formulazione esposta prima.

Di conseguenza nell’articolo 71-quater non vi saranno più i precedenti riferimenti alla competenza territoriale per il deposito della domanda di mediazione, alla possibilità per il condominio di chiedere al mediatore la proroga della prima comparizione in attesa di convocare una assemblea, all’indicazione della maggioranza assembleare necessaria per approvare la proposta di mediazione e all’obbligo per il mediatore di fissare il termine per la proposta di conciliazione tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare (aspetti che attualmente sono tutti contemplati nei commi che cesseranno di avere efficacia).

In ogni caso, dal momento che è stato deciso di mantenere l’articolo 71-quater, seppure notevolmente modificato, sarebbe stato più logico (ed anche più semplice) inserire in esso – nello stesso modo in cui il Dlgs 149/2022 ha previsto invece in altre disposizioni – l’intera disciplina dettata specificamente per la mediazione condominiale, evitando di suddividerla fra i due differenti testi normativi ricordati (l’articolo 71-quater, che fa parte delle disposizioni di attuazione del Codice civile, e il nuovo articolo 5-ter del Dlgs 28/2010).A parte questo aspetto formale, la riforma della disciplina sulla mediazione per le controversie condominiali prevista dal Dlgs 149/2022 solleva alcuni dubbi operativi.

Infatti all’articolo 5-ter è collegata una nuova problematica, dal momento che – al contrario di quanto dispone il testo originario dell’articolo 71-quater, delle disposizioni di attuazione del Codice civile (che per l’approvazione della proposta di mediazione da parte dell’assemblea, indica in modo esplicito la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile) – la nuova disposizione si limita invece a stabilire che l’assemblea deve approvare la delibera relativa al verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore «con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile».

Questo richiamo, però, alla prova dei fatti si presenta poco definito, dal momento che il Codice civile non prevede alcuna maggioranza specifica per approvare la proposta di mediazione e che, proprio per risolvere questo problema, l’articolo 71-quater, delle disposizioni di attuazione del Codice civile ha indicato, senza lasciare alcuna possibilità di incertezze in proposito, la maggioranza da adottare per approvare queste delibere (valida peraltro non per tutti i casi, dal momento che, nell’applicazione pratica, viene richiesta invece l’unanimità nelle ipotesi in cui la delibera ha per oggetto non meri diritti di credito, ma i diritti reali sui beni comuni).

L’impreciso richiamo all’articolo 1136, che in realtà prevede una serie differenziata di maggioranze deliberative (costituite – nei commi 2 e 3 , relativi rispettivamente alle delibere in prima ed in seconda convocazione – da una maggioranza “generale” che trova applicazione per tutte le delibere per le quali non è stabilita una maggioranza specifica e – nei commi successivi – dall’individuazione di altre maggioranze, che differiscono a seconda dell’oggetto della delibera), ripropone così gli stessi dubbi che la legge di riforma 220/2012 aveva risolto, mediante l’articolo 71-quater, con l’individuazione di una specifica maggioranza da adottare.

Un’altra parte della disposizione che viene modificata si riferisce all’abrogazione del comma 2 dell’articolo 71-quater, relativo all’obbligo di presentare la domanda di mediazione presso un organismo ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale è situato il condominio. L’abrogazione di questo comma, tuttavia, non comporta reali difficoltà operative, perché è destinato ad essere compensato dal disposto dell’articolo 4 del Dlgs 28/2010 che, anche dopo la riforma introdotta dal Dlgs 149/2022, conferma la previsione che era stata dettata per la prima volta dall’articolo 84, comma 1, lettera a), del Dl 21 giugno 2013, numero 69, cosiddetto Decreto del fare, convertito dalla legge 9 agosto 2013, n. 98.

Questa norma infatti stabilisce che la domanda di mediazione relativa alle controversie che sono soggette ad essa in generale deve essere depositata da una delle parti presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia, pur ammettendosi adesso, per effetto del Dlgs 149/2022, la possibilità di una deroga della competenza dell’organismo a seguito di uno specifico accordo delle parti in tal senso. Del resto la ragion d’essere del comma 2 dell’articolo 71-quater, che viene abrogato dal Dlgs 149/2022, sta nel fatto che, quando è stata emanata la legge 220/2012, nell’articolo 4 del Dlgs 28/2010 98 mancava ancora l’indicazione di un criterio di competenza territoriale per gli organismi di mediazione.

Riassumendo quanto rilevato finora, la nuova disciplina sulla mediazione per le controversie condominiale ribadisce la regola, già esistente, secondo cui spetta all’amministratore (e non ai condòmini) la legittimazione a partecipare al procedimento di mediazione che riguarda il condominio, e la integra aggiungendo che l’amministratore può pure, senza necessità di una preventiva delibera assembleare, attivare ed aderire ad una mediazione e in tal modo rende ancora più rilevante il ruolo dell’amministratore, in maniera perfino maggiore di quanto viene invece previsto per le cause giudiziarie, riguardo alle quali, infatti, l’articolo 1136, comma 4, del Codice civile impone una preventiva delibera dell’assemblea per le liti attive e passive relative alle materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore.

Dal momento che l’attivazione di una procedura di mediazione comporta anche un costo economico relativo all’organismo di mediazione, all’attività dell’avvocato che assiste il condominio e pure al compenso dovuto all’amministratore stesso, non si tratta di una modifica di modesta rilevanza, mentre risulta allo stesso tempo ancora di più ridimensionato il ruolo dei condòmini, ai quali compete solo l’approvazione in assemblea dell’accordo di conciliazione o della proposta conciliativa del mediatore, mentre viene limitata la loro partecipazione alla fase conciliativa vera e propria, in tal modo vanificando potenzialmente l’utilità del procedimento di mediazione e rischiando di ridurre la possibilità di un suo esito conciliativo.

Infatti, proprio per la specifica natura del procedimento di mediazione, quando ha per oggetto controversie condominiali si rivela più efficace nel caso in cui ad esso partecipano - proprio perché in effetti costituiscono la parte sostanziale della questione controversa - i condòmini (o, più realisticamente, una loro rappresentanza) o perlomeno viene affiancato all’amministratore un condomino (o un gruppo di condòmini) che partecipino al procedimento.

Invece in assenza dell’obbligo, finora previsto, per l’amministratore condominiale di convocare una apposita assemblea per riferire della procedura di mediazione, che è stata attivata da altri contro il condominio oppure che il condominio ha interesse ad attivare, e quindi ottenere l’autorizzazione a partecipare al procedimento, viene a mancare anche l’occasione più adatta per informare compiutamente tutti i condòmini e costituire eventualmente un loro gruppo (oppure uno solo di loro che viene delegato dagli altri) incaricato di trattare in modo fattivo la questione.

Non va dimenticato che la mediazione ottimale richiede che si svolga fra i titolari del rapporto sostanziale controverso, i quali, come tali, hanno il potere di disporre dei diritti relativi ad esso, e così possono raggiungere i vantaggi che vengono offerti dalla soluzione negoziale delle controversie e che sono alla base della mediazione finalizzata alla conciliazione.