Il diritto condominiale preso sul serio: i poteri del consiglio di condominio

Pur in mancanza di una apposita previsione normativa, il consiglio di condominio poteva essere nominato dall’assemblea anche prima della riforma del 2013, ma dopo l’entrata in vigore della legge 220/2012, il nuovo articolo 1130-bis, ultimo comma, del Codice civile stabilisce in modo espresso che l’assemblea può anche nominare un consiglio di condominio – per l’esercizio di funzioni consultive e di controllo - composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.

La nomina dei consiglieri di condominio, quindi, rimane ancora facoltativa, ma di fatto in quasi tutti gli edifici condominiali è presente un gruppo di condòmini (chiamato appunto consiglio di condominio) che coadiuva l’amministratore in carica e fa spesso da tramite fra gli altri condòmini e l’amministrazione.Tuttavia il ruolo del consiglio di condominio rimane molto limitato, perché – salvo il caso di specifici incarichi decisionali deliberati dall’assemblea – può svolgere solo funzioni consultive e di controllo e non può assumere decisioni che restano sempre riservate all’assemblea.Come già ricordato, l’attuale disposizione normativa prevede che il consiglio di condominio sia composto esclusivamente da condòmini e quindi non possono essere nominati altri soggetti diversi da quelli, come i parenti o i conduttori dei condòmini.

L’articolo 1130-bis, ultimo comma, inoltre non indica neppure la maggioranza necessaria per la nomina e, dal momento che la nomina dei consiglieri di solito ha luogo nell’assemblea in cui viene nominato l’amministratore, nella prassi si applica la medesima maggioranza, anche se in molti casi non viene fatta neppure una votazione formale.Conviene poi osservare che la prescrizione normativa non fa riferimento – come già ricordato – al numero dei partecipanti al condominio, ma al numero delle unità immobiliari complessive dell’edificio, pure se i proprietari sono in numero inferiore.

Infine bisogna aggiungere che nulla impedisce che il regolamento condominiale preveda una ulteriore disciplina integrativa rispetto a quella dell’articolo 1130-bis, ultimo comma, fissando requisiti e presupposti diversi da quelli prescritti dalla disposizione.I consiglieri di condominio svolgono una attività a favore di tutti i condòmini, compresi quindi loro stessi, ma di regola non percepiscono né rimborsi, né compensi, al contrario dell’amministratore che invece viene pagato per la sua attività, a meno che non rinunci espressamente al compenso che gli è dovuto.

La questione che viene posta più spesso in relazione ai poteri dei consiglieri di condominio è se possono decidere il contraente per l’esecuzione di lavori di un appalto e il riparto del relativo corrispettivo. In applicazione di quanto rilevato finora la risposta è necessariamente che l’assemblea può incaricare una commissione formata dai consiglieri per esaminare i preventivi di spesa o altri aspetti, ma il vincolo per i condòmini riguardo a tali spese viene in a sussistere solo dopo che viene approvata la deliberazione dell’assemblea, raggiungendo le maggioranze prescritte dalla legge (Cassazione ordinanza 33057/2018; ordinanza 7484/2019; sentenza 25839/2019).

La Suprema corte nelle sue decisioni ha chiarito che infatti il consiglio di condominio, come già avveniva per il passato, pure nel regime vigente dispone di poteri limitati allo svolgimento della sola funzione consultiva e di controllo consentita dall’articolo 1130-bis, ultimo comma, e non può mai arrivare ad esprimere una decisione vincolante per l’intero condominio, che invece richiede di essere sempre deliberata dall’assemblea con le maggioranze prescritte dalla legge.

In particolare nella sua ordinanza 7484/2019, la Cassazione ha ricordato la propria giurisprudenza, precedente alla riforma del 2012, secondo cui l’assemblea condominiale – in considerazione del carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall’articolo 1135 del Codice civile - può deliberare la nomina di una commissione di condòmini conferendogli l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, ma le decisioni di questo ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condòmini – compresi quelli dissenzienti – soltanto quando vengono approvate successivamente, mediante le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni (come l’attribuzione dell’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria ai sensi dell’articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice civile), non sono delegabili ad un gruppo di condòmini (Cassazione sentenza 5130/2007; sentenza 10865/2016; e sentenza 23903/2016).

E quindi il consiglio di condominio, pure adesso che opera l’articolo 1130-bis, ultimo comma, del Codice civile, non può esautorare l’assemblea dalle sue competenze inderogabili, dal momento che la maggioranza espressa dal più ristretto collegio è comunque diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti, su cui poggiano gli articoli 1135, 1136 e 1137 del Codice civile ai fini della costituzione dell’assemblea, nonché della validità e delle impugnazioni delle sue deliberazioni.

Infatti la determinazione dell’oggetto delle opere di manutenzione straordinaria (vale a dire degli elementi costruttivi fondamentali che le riguardano nella loro consistenza qualitativa e quantitativa), la scelta dell’impresa esecutrice dei lavori e la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condòmini rientrano nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall’articolo 1135, comma 1, numero 4, (Cassazione sentenza 517/1982; sentenza 5889/2001; ordinanza 4430/2017; ordinanza 27235/2017; e ordinanza 20136/2017).

E così, se il consiglio di condominio approva l’intervento di manutenzione, sceglie l’impresa a cui affidare i lavori di manutenzione del lastrico e suddivide le spese fra i condòmini, senza che però queste decisioni vengano rimesse alla successiva necessaria approvazione dell’assemblea con le maggioranze prescritte dall’articolo 1136 del Codice civile, la decisione dei consiglieri non può diventare vincolante per i condòmini. La Cassazione ha ricordato infine che le determinazioni prese dai condòmini, in assemblea oppure nell’ambito del consiglio di condominio, devono essere considerate come veri e propri atti negoziali, mentre le scelte del consiglio di condominio hanno un valore organizzativo immediato (e non solo consultivo o preparatorio di un futuro pronunciamento da parte dell’assemblea) e per questo motivo è giustificato l’interesse del condomino ad agire in giudizio per accertare se tale valore organizzativo della deliberazione sia vincolante per i condòmini oppure debba essere dichiarato giuridicamente illegittimo dall’autorità giudiziaria.

Con riguardo poi alle modalità di impugnazione della decisione approvata dal solo consiglio di condominio - tenendo conto che l’unico procedimento di impugnazione disciplinato dalla legge riguarda le deliberazioni assembleari - la Cassazione ha ritenuto applicabile la stessa disciplina anche all’impugnazione della decisione del consiglio di condominio, rilevando che il condomino impugnante ha un interesse sostanziale ad impugnare la delibera in questione, essendo titolare di una posizione qualificata diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera del consiglio di condominio genera riguardo al contenuto dell’assetto organizzativo delle opere di manutenzione straordinaria.

Ad un simile interesse sostanziale inoltre si abbina l’interesse ad agire in giudizio previsto dall’articolo 100 del Codice di procedura civile per l’impugnazione della delibera, dato che il condomino attore propone la causa prospettando una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata e manifestando così l’utilità concreta che può ricavare dall’accoglimento della domanda di impugnazione.

Con una decisione più recente (Cassazione sentenza 14300/2020) riferita al caso dell’approvazione, da parte dell’assemblea mediante una propria successiva delibera di recepimento, delle indicazioni emerse dopo avere demandato ad una commissione ristretta di condòmini la scelta e la nomina del tecnico incaricato di accertare le opere di manutenzione straordinaria necessarie per la buona conservazione del fabbricato e di redigere il computo metrico dei lavori nonché il capitolato d’appalto, i principi ricordati sono stati confermati.

I giudici di legittimità affermano che l’assemblea condominiale ben può deliberare la nomina di una commissione di condòmini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare, ma che le determinazioni di tale commissione, per essere vincolanti anche per i dissenzienti, ai sensi dell’articolo 1137, comma 1, devono essere sempre approvate, con le maggioranze prescritte, dall’assemblea medesima, perché le funzioni di quest’ultima non sono suscettibili di delega.

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