Il divieto di destinazione alberghiera non riguarda gli affitti brevi turistici e i bed and breakfast

Il divieto di destinazione alberghiera imposto dal regolamento non riguarda le locazioni turistiche di breve periodo se si affitta la camera o l'appartamento senza fornire ulteriori servizi. Peraltro, non necessariamente il turista – adulto, senza animali al seguito e per lo più poco presente in casa durante il giorno – molesta gli altri condòmini più di un qualsiasi inquilino. Lo sottolinea la Corte di appello di Milano con sentenza n. 93 del 13 gennaio 2021 (relatore Barberis) .

Apre la lite la decisione di un condominio di citare i proprietari di un alloggio che – a suo avviso violando le regole – l'avevano temporaneamente affittato a turisti. Di qui, la richiesta di bloccare la condotta abusiva. Domanda bocciata dal Tribunale ma riproposta in appello.

Secondo il condominio, il primo giudice aveva sbagliato a ritenere il regolamento (e quindi la clausola che impediva di svolgere nel palazzo le attività di pensione o di affittacamere) a loro non opponibile per aver acquistato casa dopo la sua approvazione. E quegli affitti brevi, incontestati e provati da annunci inseriti in un portale, erano lesivi della tranquillità degli altri abitanti dello stabile, contrari al suo decoro e non comunicati all'amministratore. Ma i due si difendono: l'affitto delle camere ammobiliate, senza l'offerta di ulteriori servizi, non violava il regolamento non essendo equiparabile ad una locazione di natura alberghiera.

Il condominio perde in primo grado
Il Collegio di appello concorda, respinge le pretese del Condominio e lo condanna al pagamento delle spese processuali. La qualificazione del tipo di locazione, premette, non era rilevante nella vicenda concreta considerato che la condotta attribuita ai proprietari non violava le prescrizioni regolamentari. Ad ogni modo, prosegue, le locazioni da loro stipulate e pubblicizzate via web come attività di Bed and Breakfast riguardavano il semplice godimento dell'appartamento dietro corrispettivo, per periodi brevi o anche brevissimi.

Le caratteristiche
Dai contratti prodotti, infatti, emergeva come i due si fossero sempre impegnati solo a consegnare l'alloggio per il periodo stabilito, arredato e corredato di biancheria, ma senza mettere a disposizione degli avventori dei cambi di bucato o pulizie intermedie. Ed era proprio la mancata previsione di prestazioni accessorie esulanti dal semplice godimento (pulizia periodica dei locali, cambio sistematico della biancheria di arredo e somministrazione di cibo e di bevande) che escludeva che l'immobile fosse stato destinato ad uso alberghiero (Corte di cassazione 16309/2018) quello sì, effettivamente, equiparabile ad un affitto di camere mobiliate vietato dal regolamento.

Ciò, a prescindere dalla circostanza che mai le locazioni avessero riguardato singole camere ma l'intera unità immobiliare. In estrema sintesi, superata la questione dell'opponibilità del regolamento agli appellanti, non era rinvenibile alcuna violazione.

Le locazioni stipulate, poi, erano tutte riconducibili a quelle per finalità turistiche di breve periodo (inferiore a 30 giorni) espressamente escluse dalla Regione Lombardia dall'ambito delle attività ricettive (tra cui Bed and Breakfast ed affittacamere). Esse, pertanto, non si distinguevano dalle ordinarie locazioni connotandosi soltanto per la durata transitoria. In sé, inoltre, non potevano dirsi necessariamente più moleste rispetto a quanto poteva esserlo un affitto avente ordinaria durata. Anzi, tenuto conto che solitamente il turista è adulto, non ha animali al seguito e per la gran parte del giorno non è presente in casa, il rischio per gli altri condòmini di subire comportamenti irrispettosi era nettamente più basso rispetto a quello che si corre quando si è alle prese con un inquilino stabile. Queste, le motivazioni per cui la Corte di appello di Milano respinge l'impugnazione formulata dal Condominio.